物业工程维修服务方案
以下为《物业工程维修服务方案》的无排版文字预览，完整格式请下载
下载前请仔细阅读文字预览以及下方图片预览。图片预览是什么样的，下载的文档就是什么样的。
物业工程维修服务方案
1 工作维修流程
1.1工程部工作维修流程
为保持工程部有效进行维修工作，一般日常维修将以工作单形式进行，此种运作模式，使工程经理能通过工作单某某，得知项目运行操作及维修情况，而每位员工工作表现，亦能通过工作单统计分析，得知各人工作效率，借以达至低成本、高效益的营运。
1.2运行模式
各部门在正常维修情况下，通过物业管理部，发出工作单至工程部，而工程部主管将按维修级别，重要等级，现有人力资源，计划维修时间及分派到各专业，进行维修工作，当各维修员完成工作后填报完成工作单，送回给工程主管。为保持维修质量，工程主管将抽样检查各维修工作直至达到高维修品测水平。当完成抽样检查后，工程主管可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。
工程部员工巡查项目后，将需要维修项目记下，并内部发出工作单，工程主管将按标准工作流程处理有关工作分配，当工作完成后，内部报销工作单，并于每周提交工作完成报告分析给工程部经理。
日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同，每周按指定维修工作计划，填报工单，分派工作于各专业，当工作完成后，提交工作完成分析报告，并内部报销工作单。
（9）
（1） （8）
（1）
（1） （2）
（6） 报销工
作单（7）
（3） （1）
（4）
（5）
工程部工作流程图
维修工作单
No.
部门名称： ? 日期： ?
联络人名称： ? 维修种类：日常/紧急 ?
联络人电话： ? 发出时间： ?
工程部专用
工程部门：强弱电 / 消防 / 空调 / 给排水 / 土建
接收日期及时间： ?
负责维修人员名称： ( )
完成日期及时间：
完成维修工作需要时间： 小时/分钟
工作内容
工作位置： ?
维修内容： ?
完成内容： ?
2 公共区域设施维修保养细则
2.1外墙、围墙
2.1.1 半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。
2.1.2 每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。
2.1.3 每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。
2.2 小区道路
2.2.1 每年对项目外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。
2.2.2 每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。
2.3内部大堂、走道及楼梯
2.3.1 每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。
2.3.2 每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。
2.3.3 每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。
2.4楼顶屋面
2.4.1 每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。
2.4.2 每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。
2.4.3 每年对屋面的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。
2.5电器设备
2.5.1 每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。
2.5.2 每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。
2.5.3 每月统计用电量及电压变化。
2.5.4 每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。
2.5.5 每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。
2.5.6 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。
2.6煤气设备
2.6.1 每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报***修复。
2.6.2 每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。
2.7照明灯具
2.7.1 每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。
2.7.2 每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。
2.7.3 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。
2.8电梯
每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。
每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。
每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。
每年安排报请劳动局进行一次年检工作。
每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承判商进行）。
2.9避雷装置
每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。
2.9.2 每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。
2.10水泵、上水管道及水箱
2.10.1 每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。
2.10.2 每班巡视管道、阀件接口有无异常。
2.10.3 每班巡视机房附属设施状况。
每月清扫机房。
每季对消防泵进行试机一次，时间不低10分钟。
每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。
每半年清洗水箱一次。
每年对大泵进行一次大修保养，包括轴承、叶某某、密封及电机绝缘等。
2.11排水管道、卫生设施
每季检查给排水主要管道、阀件状况。
每季检查***和业主办公室及未出租/售单元的卫生设施，包括水笼、洁具和下水等状况。
每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。
2.12污水处理及集水井/泵
每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。
每三天清理调节池隔栅垃圾。
雨季每班，平常每两周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱批示灯）。
每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。
每季度对潜水泵及控制进行保养工作。
每季度对污水处理系统进行水质化验。
2.13电视监控
2.13.1 每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请***修理。
2.13.2 每月对机房进行一次清洁工作。
2.14卫星天线
2.14.1 每季度检查天线立架基座安装可靠性，台风前后须各检查一次。
2.14.2 每月对机房进行一次清洁工作。
2.14.3 每两年对天线立架基座油漆。
2.14.4 每年对传动机构换一次新油。
2.15消防设备
2.15.1 每季度检查消火栓状况。
2.15.2 每半年进行一次消防联动试验。
2.15.3 每年检查所有灭火器并按要求更换液体。
2.16分体空调
2.16.1 每月清洗一次***的业主办公室及未出现/售单元所有室内机的过滤网。
2.16.2 每半年清洗一次室外机组。
2.16.3 每年检查空调机是否有泄漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。
2.17其它
2.17.1 每年对各公共部位五金配件进行一次检查和修理。
2.17.2 每年对所有户外的销匙加一次机油，每年对所有的门销进行一次检查修缮。
2.17.3 每年对所有的公共部位，***和业主办公室及未出租/售单元的门窗进行一次检查。
3 水务及渠务系统的检查、测试和保养服务
3.1月度服务
以下服务为每月进行一次：
检查及监察供水泵、食水泵、冲水泵、污水泵及排污设施。
检查和维修食水和冲水系统的控制和显示屏。
检查、监察和清洁所有的垂直的栅栏、地漏、排水道、下水道出入口。
检查水泵时，进行马达或轴承润滑。
检查水泵中的机械封口。
清除轴承上的油污。
检查和调整水泵的轴承位置平衡。
检查电力装配、水泵吸力和出水压力。
检查升压机水箱压力并在必要时升压。
向***报告系统内的任何缺陷。
3.2季度服务
以下服务为每季度进行一次：
清洁所有的过滤器。
保持阀门和水泵泊件良好状态并为阀门的主轴进行清洁和加油润滑。
为球型阀门的活动部件进行润滑。
检查水位开关、水压开关和浮力开关，包括开流及断流测试。
清洁所有水箱包括污水池和供水箱。
就上述工作向***提交季度检查和保养书面报告。
3.3年度服务
以下服务为每年进行一次：
全面性地检查所有水管设备包括所有的水管、控制器和线路。
全面性地检查和清洁在建筑物范围内的所有排水沟的出入口。
检查供水管设备和排水管及连结部件。
***有的排污设施的功能。
紧固所有电路设备接点。
对所有电力线路进行绝缘性测试。
对控制电路屏进行功能性检查。
检查所有金属附属物，包括金属管的腐蚀清除所有金属上的锈迹并重新油漆。
清除设备封套内外部的灰尘。
就上述工作向***提交年度书面报告。
3.4大修服务
拆开水泵和电机主要部分进行检查，并维修磨损和损坏部分。
更换水泵叶和电机轴承。
更换水泵的器械封口及泊件。
更换水泵与电机之间的连接橡胶。
更换水泵的防漏胶环。
检查马达的线路连接系统。
重新配置电机的线路绝缘体。
检查电子线路和连接器，并为所有电子连接器除锈。
检查水泵和电机之间的轴心位置。
去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座。
更换水泵和绝缘材料。
使系统处于正常的操作状态，记录动作情况，比较误差数据。
更换水泵的绝缘材料。
使系统处于正常的操作状态,记录运作情况,比较误差数据。
4 公共天线系统的检查、测试和保养服务
4.1月度服务
以下服务为每月进行一次：
检查和清洁装置的所有主要设备，包括控制和显示板、天线等。
检查控制板扩音器和频道扩音器的现有状况并测量输出的信号水平及所有频率范围的天线的接收信号；在需要的情况下，调整现有设备，增强信号以符合使用要求。
对秩序维护系统进行功能性测试。
对大门对讲机系统进行功能性测试。
更换电路系统的损坏零件。
检查和调整所有闭路电视机和显示屏，使影像能达至合理水平。
应***的要求重新设置数码锁的***提交系统缺陷及需待维修项目的报告。
4.2半年度服务
以下服务为每半年进行一次：
提供现有安全监视点系统功能测试。
调整天线的方位和信号放大器的接收以增强最理想的系统效率。
对装置系统内可移动的部件进行清洁，如有需要，对可动部件进行加油。
重新调校安全系统的信号放大器、频道放大器、天线控制板。
就上述工作向***提交半年度的书面报告。
4.3年度服务
以下服务为每年进行一次：
检查所有金属零件的腐蚀情况，如有需要，用钢丝刷清除锈迹并重新油漆。
清洁设备封套内外部及电视接收器部分。
在每一个电视或收音机频度使用点测量信号强度，并同专业承包单位将信号数据化成文字作为报告之用。
对安全系统、机电及控制设备进行联合系统性测试。
清洁所有闭路电视镜头和控制器，并报告发现的老化情况。
就上述工作向***提交年度书面报告。
5 消防系统及装备的检查、测试和保养服务
5.1季度服务
以下服务为每季进行一次：
检查及测试消防水泵和消防喷淋水泵，包括操作消防加压水泵。
检查消防水泵和主要消防控制板、分支控制板及其所有控制板。
检查和测试自动火灾报警系统的警报器。
检查和加润滑剂于水泵电机轴承。
检查所有水泵的器械封口。
清洁和去除轴承的油污和油腻。
检查和校对各种轴转连接部件。
检查水泵配电、进水和出水压力。
检查充电器、电池状态功能及添加电池水。
检查和测试洒水系统的自动满载装置。
就消防系统的任何缺陷向***报告。
就上述工作向***提交月度书面报告。
清洁所有的过滤器。
保持阀门和水泵泊件或轴心防漏封口处于良好状态，清洁及添加润滑油脂于阀门开关轴心。
添加润滑油于球型阀门的可移动部件。
检查水位开关、水压开关和浮力开关，包括进流及断流功能性测试。
检查洒水器喷头和连接水管，确保所有的控制阀门都处于可操作状态。
检查喷淋水系统的压力及所有水流开关阀的功能。
检查所有防火警报钟及破玻璃报警的功能。
检查和测试控制板、电池和充电器、警报钟和相关配线。
就上述工作向***提交季度检查和保养书面报告。
5.2年度服务
以下服务为每年进行一次：
全面性地检查和功能性测试所有的防火设施，包括所有的管道、控制器和配线。
全面性地测试所有破玻璃警报装置、烟感和热感警报器、消火栓水管和消火栓。
检查、保养和补充所有的灭火器、灭火毯和沙某某。
接紧电路接触器和配线。
绝缘测试所有配电线路。
检查所有金属附属物，包括金属管的腐蚀情况，如有需要用钢丝刷除锈迹并重新油漆。
消除设备封套内外部的灰尘。
向消防局提交检查和保养的年度证书以取得确认。
就上述工作向***提交年度书面报告。
5.3大型维修服务
拆开水泵和马达以作检查及维修磨损、损坏部分。
如有损坏，需更换水泵和电机轴承。
如有损坏，需更换水泵的器械封口。
如有损坏，需更换水泵与电机之间的连接橡胶。
如有损坏，需更换水泵的接口胶垫。
检查电机的线路连接。
重新配置电机的线路绝缘体。
检查电子线路和连接器，并为所有电子连接器除锈。
检查水泵压力仪表。
执行电机的绝缘性测试。
调校水泵和马达之间的轴转位置。
去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座。
更换水泵的绝缘材料。
使系统处于正常的操作状态，记录动作情况，比较误差数据。
6 锅炉维修要求
6.1每日维修项目
检查锅炉动作水量。
记录蒸气/热水运行压力。
记录锅炉燃烧温度。
通过锅炉检查口，观察锅炉管壁运行情况。
检查蒸气/热水循环水泵及所有助配电及控制设备。
观察锅炉壁情况。
检查低水位紧急停止运作功能。
检查及测试燃料紧急停止阀。
6.2每周维修项目
量度及分析燃烧排走空气。
测试锅炉燃烧喷咀控制。
清洁燃料隔器及过滤网。
检查燃料储存量。
测试/检查锅炉运行压力。
6.3每月维修项目
测试锅炉安全放压阀。
洗理及测试二次低水位紧急停止运作阀。
放走锅炉管内空气。
检查锅炉管壁漏水情况。
检查锅炉管壁固化物及水处理系统。
检查所有马达带动皮带。
6.4每年维修项目
清理及检查锅炉管外壁。
清理及检查锅炉管内壁。
检查所有送排风扇及风管。
检查所有液压及气压阀。
清理燃料系统。
清理锅炉进水系统。
检查及清理所有配电设备。
检查动力部分马达设备。
清理及从新测试所有低水位紧急停止运作控制。
清点锅炉备件。
7 高低压配电室紧急事故处理程序
8 高低压配电装置运作安全程序
为保障高低压操作员及维修员于设备维修时的安全，负责工程师需参阅以下高低压维修程序，以减低操作员及维修员因误会或疏忽所产生的工业意外，并保障项目设备的可靠及安全。
8.1变配电值班人员
变配电值班人员必须严格遵守《员工手册》和各项规章制度。
8.2值班人员
值班人员必须持有合格技术证件，熟练掌握本物业供电运行方式，线路向及设备技术性能，并且具实际处 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。
签名： 日期： 年 月 日
物业服务中心总经理意见： ?
?
签名： 日期： 年 月 日
财务部经理意见： ?
?
签名： 日期： 年 月 日
[文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。
- 餐饮管理XX法
- 九年制学校生活教师考核细则
- 年***维修(保修)管理工作总结
- 酒店工程部规章管理制度
- 物业维修工作流程图
- 220班班规（修订）
- 员工考核标准
- 个人工作总结
- 02 工程维修通知单
- 中学教育处部门分工
- 业主室内报修流程
- 工程部售后维修单
- 个人工作总结
以上为《物业工程维修服务方案》的无排版文字预览，完整格式请下载
下载前请仔细阅读上面文字预览以及下方图片预览。图片预览是什么样的，下载的文档就是什么样的。