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物业服务相关法律法规培训

物业服务的法律定义与范围

物业管理条例第二条规定：本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务所应遵循的基本法律原则

公平 公开 合理

以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应

业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合

保证物业正常运作与安全合理使用

维护全体业主合法权益

政府的适度干预与推动引动

物业服务中的主要法律主体

业主（房屋所有权人：通过买卖且已经合法占有建筑物专有部分的人）

物业使用人：业主亲属/朋友/租户

业主委员会

物业服务企业：保利物业管理（北京）***

建设单位：**_*

物业服务中的关键文件

《物业服务合同》或《前期物业服务合同》

《管理规约》或《临时管理规约》

其他管理规定或约定（如装修管理规定）（消防协议）

物业服务合同的法律效力

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

物业服务合同的签订主体合法性（其中未成年人须有监护人的签字确认）

判定物业服务合同或合同条款无 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 ，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相关民事责任的，人民法院应予以支持

经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予以支持

物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力：

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持

物业的维修范围：

公共部位：共同使用的土建、动力、电气、公共设施、设备等

土建：房屋的梁、柱、楼板、外墙、基础、地沟、屋面、单元门、楼梯间、排烟排气通道、落水管等

动力：上下水管、阀门、立管至支某某第一部个分解部位（水表前归物业水表后归个人）、化粪池、下水井等

电气：照明灯、路灯以及用户墙体外接户线与进户线的接头为分界点的电路及设施、供电线路（进户线以外归物业以内归个人）等

公共设施：自行车棚、公告栏、小区护栏、大门、道路、步道砖、绿地、垃圾箱、凉亭、工艺品、石桌石凳、健身器材等

自用部位：分户门以内、方某某、卧室、厨房、卫生间、仓库、阳台灯

自用设施是指：门窗、墙皮、卫生洁具、上下水支某某、水表、分户电表、刀闸、开关、结合线、软线、灯具、插座等设施

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