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研究报告 重 构战略 XX办公楼市场企业客户 挖掘企业市场价值，研判招商未来趋势 报告 年 月｜仲某某联行研究部 择机求变，逆风上行 目录 Part 1 *_**公楼企业客户Top50榜单 Part 2 *_**公楼企业客户需求刻画 Part 3 *_**公选址研判 地产博“疫”：中国零售地产市场调研报告 《 年*_**公楼市场 报告》 数 据 来 源 ：仲某某 联行地理 信息系统 （ ）、仲某某联行研究部， 年 月 重 构战略 仲 量联 行深耕 XX商 业地 产多年 ，依 托长时 间、多 维度 、精准 的市 场数据 ，不 断培育研究实力。仲某某联行“ ”品牌系列专题报告首次登陆XX，对外首 发“ XX办公楼市场企业客户 报告”。未来，仲某某联行将持续关某某西 安办公与商业地产市场最新动态，定期向市场发布最新研究成果。 年新冠肺炎疫情后，仲某某联行展开新一轮甲级办公楼企业客户调查。本次 市调涵盖符合仲某某联行定义的 栋*_**公楼，调研楼宇的总建筑面积为 万平方米，入驻企业承用面积达 万平方米。 基于调研样本，采用仲某某联行地理信息系统（ ），向市场呈现XX全市甲 级 办公 楼市场 需求端 全貌 ，并探 寻在 新经济 周期环 境下 办公楼 产业 招商的 最新 发展趋势，挖掘企业客户真实诉求。 本次调研的描述性统计数据 甲级办公楼样本个数 甲级办公楼样本建筑面积 平方米 万 企业客户样本个数 企业客户样本承用面积 平方米 万 3 XX办公楼市场企业客户 报告 *_**公楼 企业客户 榜单 4 XX 企 业客户定义 • 调研样本：根据仲某某联行甲级办公楼定义，将楼宇综合品质达 到甲级办公楼标准且于 年 月前已交付使用的办公楼项目纳 入此次统计样本范围。 • 研究对象（ 企业客户）：在符合以上标准的*_**公 楼 项目 中， 按企 业客 户的 累计 承用 面积 从大 到小 排序 ，排名前 的企业客户即为上榜企业。 • 负面清单： 榜单不包含开发商的自用面积和第三方办公服 务 运营 商的 承租 面积 ，但 将企 业客 户的 购置 自用 需求 面积纳入 统计范畴。鉴于部分企业客户与进驻项目的开发商存在从属关 系或关系紧密，仲某某联行会依***研究标准和市场信息， 合理判定相关面积是否纳入统计样本。企业在裙楼或底商的营 业面积不属于办公面积，不纳入统计样本。 • 面积定义：本报告中的面积单位均指建筑面积。如果一个企业 在 XX 多个 甲级 办公 楼中 承用 面积 ，统 计某某 积将 对其 所有办公 面积汇总计算。 • 数 据有效期：截至 年第一季度。 • 数据来源：仲某某联行华XX区研究部。 数据来源：仲某某联行研究部， 年 月 5 仲某某联行 年*_**公楼 企业客户榜单前十名 排名 企业名称 学而思 招商银行 猿辅导 中国人寿 恒大集团 华为 浦发银行 延长石油 *_** 新东方 行业类别 科技互联网 传统金融 科技互联网 传统金融 房地产及建筑业 科技互联网 传统金融 能源化工 政府机构及公共组织 消费服务 注： 此榜单中 的面积全 部为企业 实际承用 面积，不 包括二级 市场转租 面积。 数据来源：仲某某联行研究部， 年 月 重 构战略 6 科技互联网行业 学而思 作为在线教育行业的头部企业，学而思在XX甲级 办公楼的扩张需求*** 剂。截至 年第一季度，该企业在甲级办公楼的 总租赁面积约 万方，跃居 榜首。 科技互联网行业 华为 年 月，华为宣布其中国运营总部落户XX。 此前，华为先后在XX设立了终端研发团队、全球 技术支持中心，且不同职能的面积需求仍持续扩张。 即便华为大量办公研发需求已在产业园区集中释放， 但其在*_**公楼的租赁面积仍处于高位，并 持续寻求扩张机会。 传统金融 浦发银行 银行是金融领域办公需求的领军行业。伴随金融行 业在科技方面的投入日益提高，金融机构的后台或 科技职能部门，乃至独立的金融科技分支机构的办 公需求迅速增长。作为金融科技的典型案例，浦发 银行信息科技部在甲级办公楼设立软件研发机构， 其承租面积位列榜单前 。 XX办公楼市场企业客户 报告 仲某某联行 年*_**公楼 企业客户完整榜单 排名 企业名称 新东方在线教育 陕金某某 平安保险 广发银行 作业帮 跟谁学 安.长国际信托 泰康人寿 XX保险 新华人寿 中国太平 美兆健康医疗 盈科律所 中国建筑 必康制药 融创中国 绿之韵生物工程 农银人寿 中建八局 海普睿诚律所 数据来源：仲某某联行研究部， 年 月 重 构战略 行业类别 科技互联网 传统金融 传统金融 传统金融 科技互联网 科技互联网 传统金融 传统金融 传统金融 传统金融 传统金融 消费服务 专业服务 房地产及建筑 医药及生命科学 房地产及建筑 消费品制造 传统金融 房地产及建筑 专业服务 排名 企业名称 一起作业 国际医学投资 网易有道 中国铁塔 中铁建 环球资源 中信保诚人寿 聪明核桃教育 海尔 东亚银行 *_** XX乐推网络 XX金融控股 中图 **_* 城投 创茂置业 日立 腾远讯安 陕西九九老年服务 行业类别 科技互联网 医药及生命科学 科技互联网 通信 房地产及建筑 科技互联网 传统金融 科技互联网 消费品制造 传统金融 政府机构及公共组织 科技互联网 新兴金融 政府机构及公共组织 专业服务 房地产及建筑 房地产及建筑 消费品制造 科技互联网 消费服务 7 XX办公楼市场企业客户 报告 7 面积段： 企业客户 按企业个 数计 重 构战略 年，XX头部企业平均承用面积几近翻倍 及 总面积 万 平总均面值积 中平位均数值 最大值 最小值 总面积 万 平均值 中位数 最大值 最小值 8 平方米 左图为 和 年 企业客户按面积段绘制的 分布图（按企业个数计），其中纵轴代表在相应面 积区间内的企业个数。例如， 年只有 家企业面 积位于 平方米区间内，与 年保持 一致； 年共有 家企业面积小于 平方米， 而 年该数据减少至 个。 年的分布向右侧 （高数值方向）移动，反映出企业客户承用面积的 增长。 企业客户的承用面积的中位数由 年的 平方米上升至 年的 平方米；而 进入榜单的门槛值也由 年的 平方米升至 平方米。 “升级和扩张”需求是XX 面积段增长的重 要因素。多家大型企业将办公空间从乙级楼宇升级 至 甲级 楼宇 ，或 将多个 办公 地点 整合 至同 一楼宇 中。 例如，XX保险从西电科技园升级至万科金域国际， 中国人寿西***购买莱安 部分办公空间，海 普睿诚律所从中海大厦搬迁至迈科中心等。自 年以来，*_**公楼的价差从 元 平方米 月下降至 元 平方米 月，且大面积企业客户的租 金 议价 能力 随市 场空 置率 走高 不断提 升。 在企 业形 象升级和价格差下降的双重驱动下，甲级楼宇大面 积 客户 骤然 上升 。市 场竞 争加 剧，加 速了 XX 办公 楼 市场 不断 成熟 ，企 业客 户对 高品质 楼宇 的认 同度 亦不断提升生。 数据来源：仲某某联行研究部， 年 月 XX办公楼市场企业客户 报告 两榜对比： 年 仅 家原上榜企业留在 年榜单 企业名称 行业类别 招商银行 传统金融 中国人寿 传统金融 华为 科技互联网 新东方 消费服务 中国平安 传统金融 广发银行 传统金融 新华人寿 传统金融 中国建筑 房地产建筑 海普睿诚 专业服务 东亚银行 传统金融 中建八局 房地产建筑 陕西九九老年 消费服务 数据来源：仲某某联行研究部， 年 月 重 构战略 排名 排名 排名变化 9 年，仲某某联行持续追踪*_**公楼市场需求端在时 间维度的演变。XX楼宇经济从无到有，并迅速迈入蓬勃发展时 期，甲级办公楼的数量也从 年的 栋增加至 年的 栋。 数据显示，甲级办公楼 企业排行中，仅有 家企业在四年 后仍在榜单中占据一席之地；反之，其余 家原榜单企业客户现 已掉出 年的新榜。这一现象侧面反映*_**公需求 的快速增长及结构性变化，这也是 榜单持续关某某市场需求 端的价值所在。 大批企业掉榜的原因 高品质办公楼建成交付为企业升级需求释放创造了可能性，供应 端带来的可租赁面积增加也为大面积企业客户成交创造了条件。 因此，原本 榜单的企业在办公面积未增加的情况下，或因 其他 企业客户 的需求增加 ，而被挤 出榜单。 此外，部分 年代相对 久 远 的 项 目 因 硬件 老 旧 ， 在 办公 楼 评 级 中被 降 级 ， 已不 再 符 合 年仲某某联行定义的甲级办公楼样本条件，这也可能导致部分 企业客户需求在四年后离开榜单之列。 XX办公楼市场企业客户 报告 产业结构：新经济发展拉动科技互联网行业需求增量居首 企业客户 传统金融 科技互联网 房地产及建筑业 服务业 政府机构及公共组织 能源及公共事业 医药及生命科学 制造业 新兴金融 零售贸易 酒店餐饮 按企业个数计 重 构战略 数据来源：仲某某联行研究部， 年 月 按企业面积 万平方米 榜单的结构性变化 金融、房地产和服务业作为办公楼传统主力产业类型，企 业个数常年保持稳定。在XX打造硬科技之都，大力发展 新经济的发展战略下，互联网经济、人工智能等高新技术 产 业 应运 而生 ，科 技互 联网 企业 在此 经济 背景 下 快速 发展 ， 企业数量从 年的 家增长至 年的 家，成为新榜亮 点 。 三大 传统 主力 产业 加 新兴 产业 构成 了西 安 办公 楼需 求 “ ”的产业格局，即金融业、服务业及房地产业。 医药及生命科学产业实现 家企业进榜，反映出大健康产业 蓬勃发展的强大动能。 在 年去杠杆、降风险的大背景下，新兴金融大幅下降。 加之市场中的频繁 “暴雷”，造成部分企业退租，企业 个数从 年的 家减少至 年的 家。 年的*_**公楼市场，能源类企业面积占比突出。 随 着 能源 企业 陆续 自建 或 购买 办公 楼宇 ，或 根据 企 业战 略 进行选址调整，能源及公共事业企业从 年的 家缩减至 年的 家。 在 年新冠疫情中受影响较大的零售贸易和酒店餐饮行 业，在此榜单对比中也显示出相同的势微趋势。 10 XX办公楼市场企业客户 报告 资本来源：中资时代到来，中资头部企业主导需求，增幅显著 中资企业全球化的大趋势广受关某某。一方面，越来越多的中国企业进入世界 强行列。数据显示，从 至 年，中国上榜财富 强企业数量从 家增长到 家（含中国香港 家、中国台湾 家）； 年中国首次在 强企业数量上超越美国（ 家）。另一方面，中国涌现出华为、阿里巴巴、 小米、科大讯飞、大疆科技等一大批领军全球的创新企业。在 年XX 榜单中，中资企业占比高达 ，承用办公面积约 万平方米。中资企 业在*_**正扮演越来越重要的角色。 万平方米 年 平方米 **_*资企业 面积中位数 年 平方米 从微观视角分析，中资企业在“走出去” 的同时，积极国内市场开拓，全国化布 局是其重要战略。此外，伴随一线城市 人力成本、办公成本提升，越来越多企 业考虑将部分后台研发部门转移至运营 成本更低的内陆城市，以降低企业成本。 而*_**公空间、优质的 人才资源及可控的劳动力成本在众多城 市中脱颖而出，成为承接企业内迁的重 要门户。以科技互联网行业为例，越来 越多的大型中资企业落址XX，例如华 为、科大讯飞等。 随着重点中资企业的崛起，在XX的布 局选址面积需求也在逐步扩大。从 年至今， **_*资企业的面 积中位数由 平方米上升至了 平方米，增长近 。 重 构战略 11 XX省外 XX省内 数据来源：仲某某联行研究部， 年 月 外资客户 XX办公楼市场企业客户 报告 区位分布： 企业选址青睐成熟商务区，高XX区聚集度最高 年 企业进驻的甲级办公楼共计 栋，占 全市甲级办公楼数量的 。从企业的选址偏好来 看，高新南（锦业路）作为实力 最受 强企业 的青睐，超 成企业落户该版块。高XX（唐某某 路）、XX（经济开发区）紧随其后，占比分别为 和。 *_**公楼 XX 企业 按片区分布占比 重 构战略 高新南 企业入驻甲级办公楼 12 高XX 高新南 高XX XX 南二环及小寨 市中心 数 据 来 源 ：仲某某 联行地理 信息系统 （ ）、仲某某联行研究部， 年 月 XX办公楼市场企业客户 报告 数量仅占市场总量 的头部 企业贡献市场超 的租赁面 积。仲某某联行发布的 榜 单关某某办公楼市场的主力企 业客户，榜单对市场主体的 价值不言而喻。 从前 到 ，下一章节我 们将视野拓展至全样本，关 注剩余 的企业客户特征与 诉求的异同。 重 构战略 年*_**公楼 榜单带给市场的启示 更多大型企业的职能部门向XX转移，企业的升级扩张趋势十分明 显。越来越多的企业区域总部的出现，彰显XX作为新一线城市的 吸引力。 科技互联网、传统金融企业在 榜单中表现亮眼，凸显XX在硬 科技、科技金融、新经济方面的产业发展优势。 中资 企业 全 球化 的步 伐 加快 ，企 业 影响 力的 增 强使 其在 全 球经 济中 崭露头角，对XX办公楼市场的影响力正在不断加大。 成熟度高、商务氛围浓厚、产业聚集度高的高XX区两大板块的甲级 办公楼倍受 企业青睐，这也是市场成熟度提升的积极讯号。 13 XX办公楼市场企业客户 报告 *_**公楼 企业客户需求刻画 面积段： 平方米以下中小规模需求主导*_**公楼市场 ***公楼市场企业客户面积分布 *_**公楼 榜单为读者描绘出市场大面积 主 力 企业 客户 的需 求结 构。 接下 来， 我们 将研 究 视 角拓展至甲级办公楼市场全貌。 平方米 *_**公楼 企业的最小承用面积大于 平方米，而大于 平方米的主力客户虽然数 量不多，仅占总量 ，而其去化面积占比却高达 。 的大面积占比亦高于XX和XX另外 两个西部龙头城市。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 年，企业客户承用面积中位数居于 平方 米区间，这一统计指标在 年时处于 区间 平方米 段某某，显示出XX大面积需求企业数量增加，且单 个企业的需求面积在增长。 年前后，XX办公楼市场处于起步阶段，多数 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 办 公 楼的 最小 面积 分隔 较小 ，并 可以 根据 客户 的 需 求 灵 活分 割和 组合 。随 着甲 级办 公楼 数量 增多 ， 业 主方对于办公楼和客户品质的关某某度和要求亦同步 平方米 升级。 ***，绝大多数楼宇 都有明确的最小分割和起租面积，且 平方米 的 最 小区 段某某 量较 多。 因此 在这 种情 况下 ，客 户 面 积分布区段也在悄然发生改变。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 截至 年， 平方米的企业占 ，在各 面 积段排 名第一 ，而 平方米企业紧随其后， 数据来源：仲某某联行研究部， 年 月 占。 重 构战略 15 XX办公楼市场企业客户 报告 XX产业：金融、服务、房地产与科技产业支撑XX办公需求 年 XX各行业从业人数情况 年XX各行业企业法人资产总和 年从业人数（万人，左） 年至 年从业人数增长（右） 第水居文电采住卫交公金信房科教租批制建 一利民化力矿宿生通共融息地学育赁发造筑 产、服、、业和和运管业传产研 和和业业 业环务体热 餐社输理 输业究 商某某 境、育力 饮会、、 、 和 务售 和修和、 业工仓社 软 技 服业 公理娱燃 作储会 件 术 务 共和乐气 和保 和 服 业 设其业及 邮障 信 务 施某某 水 和.政 息 业 管某某 生 业社 技 理务 产 会 术 业业 和 组 服 供 织 务 应 业 数 据 来 源 ：XX 统计局， 业 重 构战略 金融业、服务业、房地产和科技 科技互联网企业数量增长迅猛 金融业 、房地产和服务 业的承租 互联网将持续主导XX办公需求 将XX市 年经济普查结果与 能力引领各行业 依据《XX市 年经济普查公 年 的 普 查结果 进行对 比： 从企业资产规模分析， 年金 报》， 金融业、服务业 、房地产 年，XX科技互联网企业数 融行 业资产企 业法人资 产约为 和科技互联网行业的从业人数增 量 约 为 个，是 年的 亿 ， 远 远 高 于 其他 行 业 ， 速位居 各行业前列，累 计增速从 倍，增长速度仅次于建筑业。 侧面反映金融企业的资金链相对 不 等。这 也从宏 由此可见，科技互联网行业在过 更加充裕，其房地产策略的成本 观经济基本面印证其对办公需求 去十年发展迅猛，办公楼租赁需 空间更大。房地产和服务业紧随 的核心驱动力及良好的未来前景。 求的增长乃大势所趋。 其后。 相对而言，科技 企业、教 育企业 的资金规模相对 较小，其 年月 承租能力 亦较低。 16 XX办公楼市场企业客户 报告 企业客户产业结构：支柱产业韧性十足，战略新兴产业增势显著 经济基本面是办公楼市场的根基，产业结构是城市办公楼需求的动能，同样也是变化走势的晴雨表。作为中国西部地区的门户城市，*_**公楼需求结 构受本地传统支柱产业与战略新兴产业影响深远。金融业、房地产建筑、服务业是XX办公楼经济的传统支柱产业，但随着城市战略调整和产业结构升级， 办公楼的产业结构随之发生改变。 依托于 丰富的教育科研 资源、高端人才 基础，XX致力 于打造全国硬科 技之都，对科技 互联网企业的吸 引力明显增强。 在科技龙头企业 的带动下，上下 游某某 小企业 也纷纷就近选址 ，逐渐形成科技 产业的聚集效应 。另一方面，得 益于互联网移动 端的普及，在线 教育 企业受到资本的追捧，其在 办公楼中的扩张 之势 成为 年的一大亮点。 XX大力支持创新创业， 年新增企业数量位列全国第二。大量中小微企业的出现也为联合办公等第三方办公服务运营商（下称“第三方办公”）的扩张 创造了条件。加之“懒人经济”在全社会的普及，使得处在不同生命周期的企业对于拎包入住的办公空间青睐度上升，在节约成本的目标驱使下，第三方办 公在 年急剧扩张。 得益于此，科技互联网与第三方办公成功跻身*_**公楼需求前五名。 年 *_**公楼企业客户前五大产业 金融业 房地产建筑 服务业 零售贸易 科技互联网 数 据 来 源 ：仲某某 联行研究 部， 重 构战略 年月 年 金融业 房地产建筑 科技互 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 楼 室 邮政编码 电话 传真 成就愿景 XX 山东 省XX市 ***路 号 远洋大厦 座 室 邮政编码 电话 传真 XX XX 市XX区 XX一路 号 XX 太古汇香 港XX中 心一 座楼 邮政编码 电话 传真 XX **_* XX区惠工街 号 卓越大厦 室 邮 政编码 电话 传真 XX 广东 省XX市 XX区中心四路 号 嘉里建设广场第三座 楼 邮政编码 电话 传真 XX XX 市 XX 市XX区 XX路 号 津汇广场 座 邮政编码 电话 XX 湖北 省XX市 XX区山.中大道 号 XX 天地平安 金融中心 室 邮政编码 电话 传真 XX 陕西 省XX市 XX区南二环西段 号 凯德广场 室 邮政编码 电话 传真 香港 香港湕鱼涌英皇道 号 太古坊一座 楼 电话 传真 澳门 澳门南湾湖 段 澳门财富中心 楼 室 电话 传真 台北 台湾台北市信义路 段 号 台北 大楼 楼之 邮政编码 电话 传真 官方微信 小程序 仲某某联行 仲某某联行 年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但 我们不对其准确性做出任何保证或担保。 [文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。

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