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XX市人民政府文件 蒙政规〔2018〕1 号 XX市人民政府关于 ***法的通知 市级各有关单位： 《***法》已经市政府研究同意，现印发你 们，请认真贯彻落实。 XX市人民政府 2018 年 11 月 1 日 —1— ***法 第一章 总则 第一条 为规范物业管理活动，维护物业服务活动中各方 合法权益，营造良好的居住和生活环境，根据《中华人民共和 国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条 例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律法 规，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本市行政区域内物业的使用、服务、维护及其监 督管理活动，适用本办法。 本办法所称物业管理，是指建设单位选聘前期物业服务企 业或业主按规定选聘物业服务企业，及业主自行对物业管理区 域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 市住房和城乡建设局（***）是物 业服务企业的行政主管部门，负责本市物业服务企业的指导、 监督工作，并将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物 业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与 保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技 术、新方法提高物业管理和服务水平。 —2— 第四条 乡镇人民政府（街道办事处）、发改、法院、公 安、住建、国土、规划、城市管理、民政、环境保护、市场监 督管理、税务、工信、供电、水务等部门按照各自职责，做好 物业管理相关工作，并对物业管理相关的各方利益主体的失信 行为进行惩戒。 各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投 诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和 相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名 投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。 第五条 市物业管理行业协会应加强内部建设，配合乡镇 人民政府（街道办事处）、市住建局等行业主管部门做好物业管 理工作及矛盾纠纷的协调和处理，促进物业管理行业规范和谐 发展。 第六条 乡镇人民政府（街道办事处）、负责辖区内召开业 主大会、选举业主委员会的指导、监督、筹备及物业管理活动 的指导、监督和矛盾纠纷的调处。 社区居民委员会协助乡镇人民政府（街道办事处）做好辖 区内物业管理相关工作。 第七条 建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大 会、业主委员会、物业管理委员会、建设单位、物业服务企业 可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查 验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。 —3— 物业服务第三方评估机构应当依照法律法规和合同约定提 供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。 第二章 业主及业主大会 第一节 业主大会 第八条 业主应当按照法律法规、临时管理规约、管理规 约或者业主大会议事规则等，实名参加业主大会，行使权利、 履行义务。 临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对 业主参加业主大会的方式、违反共同约定的责任、争议处理办 法作出约定。 第九条 业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物 业管理区域成立一个业主大会。建设项目批文、宗地、规划设 计总平面图相关联的，为一个物业管理区域；由市政道路、围 墙或共用设施设备可以独立的，可以划分为两个或两个以上的 物业管理区域；单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设 施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在市政道 路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为 一个物业管理区域。 零散建设的不封闭区域，***员会结合片区管 理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。 —4— 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业 主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。 业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大 会议事规则之日起成立。 业主户数超过二百户的住宅小区，可以成立业主代表大 会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主可以列席业主代 表大会会议。 业主大会或者业主代表大会（本办法统称业主大会）通过 的决定对全体业主具有约束力。 第十条 物业管理区域内户数低于一百户，且经三分之二 以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主 大会、业主委员会职责。 第十一条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积和户 数超过建筑物总面积及总户数百分之五十，或者物业交付使用 已超过一年，且交付使用物业的建筑物总面积及户数达到百分 之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 分期开***员会。先期 成立的业主委员会应当在物业管理区域已交付的专有部分面积 和户数超过建筑物总面积及总户数百分之五十，重新补选或改 选业主委员会委员。 第十二条 房屋的所有权人（配偶）为业主。尚未进行房 屋权属登记，但基于某某、赠与、征收补偿等已经合法（到相 —5— 关部门办理手续）占有该房屋的人，在物业管理和服务中视为 业主。 业主应当依照法律法规、临时管理规约、管理规约、业主 大会议事规则和物业服务合同（协议）行使权利，履行义务。 第十三条 首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担， 建设单位应在项目办理竣工验收前，向所在地乡镇人民政府 （街道办事处）指定的专用账户缴存首次业主大会会议筹备经 费。需使用筹备经费时，由筹备组向乡镇人民政府（街道办事 处）申请审批拨付。 建设单位应当按照物业管理区域规划核准总建筑面积（含 地下建筑面积）每平方米 0.2 元承担筹备经费，费用最高不超 过 5 万元。总额不足 1 万元的，按 1 万元计。 业主大会成立后，首次业主大会会议筹备经费如有结余， 应当转为业主大会经费。业主大会成立后筹备组解散前，应对 首次业主大会会议筹备经费收支情况进行公示，接受乡镇人民 政府（街道办事处）和业主监督。 第十四条 符合业主大会成立条件的，乡镇人民政府（街 道办事处）***员会在收到建设单位或者十人以 上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后三十日内，组织成 立业主大会筹备组。 筹备组人数为五至十三人的单数。筹备组可以由业主成员 以及乡镇人民政府（街道办事处）、建设单位、社区居民委员会 —6— 等派员组成。筹备组组长由乡镇人民政府（街道办事处）代表 担任。业主成员由乡镇人民政府（街道办事处）及所属社区居 民委员会组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百 分之六十。 筹备组中业主成员的推荐办法由乡镇人民政府（街道办事 处）***员会确定，并事先告知全体业主。筹备 组自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位 置及XX市房地产管理信息平台公示。业主对筹备组成员有异 议的，由乡镇人民政府（街道办事处）***员会 协调解决。 筹备组正式开展筹备工作前，市住建局、乡镇人民政府 （街道办事处）***员会应当对筹备组成员进行 物业管理相关知识的培训。 第十五条 筹备组成员应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力的; （二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提 供物业服务的企业任职或有利害关系的; （三）本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设 单位任职或有利害关系的，建设单位代表除外； （四）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益 或者报酬的; （五）无不宜担任的其他情形。 —7— 筹备组业主成员应当履行交纳物业服务费、公共水电分摊 费、设备设施检测费、电梯维保费、汽车停放费、住宅专项维 修资金等费用的义务，不得有损坏房屋承重结构、违章建设、 占用公共区域或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行 为。 第十六条 业主有下列情形之一的，不得担任筹备组成 员、业主代表及业主委员会委员: （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的; （二）丧失民事行为能力的; （三）依法被限制人身自由的; （四）有损坏房屋承重结构、违章建设或者擅自改变物业 使用性质等物业不当使用行为且未改正的; （五）侵占业主共有部分、绿地、毁损绿化、共有设施设 备等且未改正的; （六）未按照规定或者物业服务合同约定交纳物业服务 费、公共水电分摊费、设备设施检测费、电梯维保费、汽车停 放费、住宅专项维修资金等费用的; （七）被相关部门列入失信人员名单的; （八）有其他违反法律法规、临时管理规约、管理规约、 业主大会议事规则的。 （九）违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的; （十）本人及其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内提 —8— 供物业服务的企业任职或者有利害关系的; （十一）本人及其配偶、直系亲属在本住宅小区开发建设 单位任职或有利害关系的。 第十七条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹 备工作，并召开首次业主大会会议： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和 内容； （二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中业主 大会议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事 会，拟订业主小组划分方案草案; （三）确认业主身份（含共有人身份、房某某、身份证号、 电话号码），确定业主在首次业主大会会议上的投票权数; （四）依法确定首次业主大会会议表决规则； （五）拟定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委 员会委员候选人名单； （六）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案; （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前报所属社区 居民委员会审核，乡镇人民政府（街道办事处）审批，以书面 形式在物业管理区域内及XX市房地产管理信息平台公示。业 主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。 业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内 —9— 完成前款所述筹备工作的，由乡镇人民政府（街道办事处）书 面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组 成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限 内。 第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议，由业主委员会按照业主大会议事规则 的规定组织召开。 有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大 会临时会议: （一）专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占业主 投票权数百分之二十以上的业主提议的; （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的; （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。 定期会议和临时会议召开十五日前将会议内容函告所属社 区居民委员会，社区居民委员会应当参与指导，对业主大会会 议表决情况进行监督。发生上述第二款*** 员会参与指导、监督。 业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议 事规则要求召开业主大会定期会议或临时会议的，社区居民委 员会应当责令限期召开。未按时召开的，***员会指 导相关业主召开业主大会定期会议或临时会议。 第十九条 业主大会决定以下事项： —10— （一）制定和修改业主大会议事规则; （二）制定和修改管理规约; （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员; （四）制定物业服务内容、标准及费用，代收代交费用收 费方案，公摊费用分摊方式; （五）选聘和解聘物业服务企业; （六）筹集、续筹和使用住宅专项维修资金; （七）改变共有部位、共有设施设备的用途，改（扩） 建、重建建筑物附属设施; （八）授权业主委员会决定共有部位、共有设施设备的经 营方式，管理、使用公共收益; （九）有关行使共同管理权利的其他重大事项。 业主大会作出前款第七项决定，应当符合有关法律法规的 规定，并依法办理有关手续。 对业主大会的议事方式、表决程序应当在业主大会议事规 则中作出约定。 第二十条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以 幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体 业主组成。 成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小 组的职责范围、工作规范等事项。 第二十一条 业主小组范围内的全体业主推选本小组出席 —11— 业主大会会议的业主代表。业主小组议事由该小组推选产生的 业主代表主持，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设 施设备的维修、养护、更和.新改造等事项。 业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规 则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会 作出的决定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。 第二十二条 业主小组推选业主代表，应当经本小组专有 部分占建筑物总面积百分之五十以上的业主且占总人数百分之 五十以上的业主同意。对业主代表的推选方式、表决办法等应 当在业主大会议事规则中作出约定。 业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期 等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规 定。 第二十三条 业主代表履行下列职责： （一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主 意见，出席业主大会会议; （二）组织开展本办法第二十一条规定的业主小组议事权 限所确定的活动，并将结果告知业主委员会; （三）告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议; （四）建立本小组工作档案; （五）业主大会议事规则规定的其他职责。 第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求 —12— 意见或者运用XX市房地产管理信息平台等形式召开表决，但 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积百分之五十以 上且占总人数百分之五十以上的业主参加。业主大会决定本办 法第十九条第六项和第七项规定的事宜，应当经专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同 意；决定本办法第十九条除第六、第七项外的其他事项，应当 经专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的业主且占总人数 百分之五十以上的业主同意。讨论的事项需要表决的，按照有 关法律法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执 行。 召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日前通知全体业 主。 业主委员会应当做好业主大会会议的组织、签到、记录、 维护秩序等工作。 第二节 业主委员会 第二十五条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业 主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监 督。 第二十六条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、 物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会 议事规则中明确业主大会、业主委员会日常工作经费及业主委 员会委员工作补贴，费用由全体业主承担；费用的筹集、管理 —13— 和使用的具体办法由业主大会决定。 业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委 员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在业主大会议 事规则中约定。 业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费及 使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公示一次， 接受业主监督。 第二十七条 业主委员会由五至十一人的单数成员组成， 每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副 主任在业主委员会委员中推选产生。 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总 数的二分之一的，在物业所在地乡镇人民政府（街道办事处） ***员会的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召 开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委 员。 第二十八条 业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议; （二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作 并在物业管理区域内显著位置及XX市房地产管理信息平台向 全体业主公布，接受业主质询; （三）根据业主大会决定代表业主与业主大会开展物业服 务企业招标投标工作，并与中标的物业服务企业签订物业服务 —14— 合同; （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物 业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相 关问题; （五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，按期交纳物 业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生 的纠纷; （六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用; （七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部 位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布业主所筹集 经费、经营所得收支情况; （八）配合乡镇人民政府（街道办事处）、社区居民委员 会、公安机关等有关部门做好物业管理区域的社区建设、社会 治安等工作; （九）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。 第二十九条 业主委员会不得有下列行为： （一）阻挠、抗拒业主大会行使职权; （二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁 弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料; （三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅 自使用业主大会或者业主委员会印章; （四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人; —15— （五）未经招标投标擅自与物业服务企业签订物业服务合 同; （六）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产; （七）违反法律法规规定或者超越业主大会赋予的职权， 侵害业主合法权益的其他行为。 第三十条 业主委员会委员违反前述第二十八条、第二十 九条或有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或 者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业 主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资 格： （一）以书面方式提出辞职请求的； （二）不履行委员职责的； （三）利用委员资格谋取私利的； （四）拒不履行业主义务的； （五）侵害他人合法权益的； （六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主大会或者业主委员会十五日内不终止其委员资格的， 乡镇人民政府（街道办事处）应当督促业主委员会终止其委员 资格。 业主委员会委员有本办法第十六条情形之一的，业主委员 会委员资格自行终止。 第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日 —16— 内，持业主大会通过的相关文件和资料到乡镇人民政府（街道 办事处）***员会进行审核，*** 办理备案，文件和资料齐全的，应当在五个工作日内出具书面 备案证明。业主委员会在备案后三个工作日内将备案证明某某 镇人民政府（街道办事处）、市住建局、市公安局。 第三十二条 业主委员会任期届满前三个月，书面告知乡 镇人民政府（街道办事处）***员会。乡镇人民政府 （街道办事处）***员会应当指导、协助成立换届改 选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一 届业主委员会。 换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业 主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组 织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的 紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造 的除外。 第三十三条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起 十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档 案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交所属社区居 民委员会保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品 的，社区居民委员会应当及时提供。 业主委员会不按时移交的，乡镇人民政府（街道办事处） ***员会责令其限期移交;拒不移交的，市公安局给予 —17— 协助。 社区居民委员会在新一届业主委员会选举产生并办理换届 备案手续后十日内， 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 于某某、赠与、征收补偿等已经合法（到相关 部门办理手续）占有该房屋的权利人； （三）物业使用人，是指实际使用物业的人; （四）物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，从事 —52— 物业服务的企业。 第一百零七条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者 破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理 的老旧住宅小区，乡镇人民政府（街道办事处）、市住建局、市 规划局应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧 住宅小区物业管理规划和年度实施计划，完善配套城乡基础设 施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物 业管理。 老旧住宅小区的范围由市人民政府确定。 第一百零八条 本办法适用范围之外的物业管理、未竣工 验收项目的物业管理及其监督活动参照本办法执行。 本办法自 2018 年 12 月 1 日至 2023 年 11 月 30 日施行。 附件：《XX市物业服务收费等级服务指导标准》 —53— 抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市监委， 市法院，市检察院，市人武部。 ***公室 2018 年 11 月 1 日印发 —54— [文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。

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