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万达超高层办公楼

垂直交通研究报告

（2012版）

前 言

2012年底，针对万达集团将在全国大规模建设100-300m超高层办公建筑，由万达规划院、*_**、中建国际（XX）***、三菱***等多家单位共同讨论、编制完成《万达超高层办公楼垂直交通研究报告》，针对超高层办公建筑的基本概念、办公建筑的评价体系和标准、办公建筑的设计、核心筒垂直分区研究、以及影响超高层办公建筑成本的相关因素、国内外超高层办公楼案例的整理和分析等多个方面，制定企业内部标准和条文规范，用于指导未来万达集团超高层办公建筑的设计。

本业研究报告于 年 月通过集团领导评审和各部门会签，从下发之日起开始试行，请各有关部门、各公司、各单位在具体操作过程中，总结经验、积累资料，及时反馈相关意见和建议至南方项目管理中心设计部，以便在手册修订过程中进一步完善。

编写成员：

目 录

总则...................................................5

基本概念...............................................6

超高层建筑简述....................................6

办公建筑简述......................................6

研究课题..........................................7

办公楼的评价标准.......................................8

办公楼评价标准现状................................8

国际标准评价体系..................................8

国内标准评价体系..................................9

品质评价指标.....................................11

效率评价指标.....................................12

总结.............................................13

办公建筑设计要点......................................14

标准层设计.......................................14

大堂设计.........................................18

避难层设计.......................................19

竖向设计.........................................20

总结.............................................22

核心筒垂直分区研究....................................23

核心筒垂直分区设计现状...........................23

核心筒垂直分区设计逻辑...........................23

确定最优核心筒垂直分区设计方法...................24

结论表格.........................................29

最经济Y轴建筑高度分段...........................52

超高层建筑“烟囱效应” .................................56

6.1 “烟囱效应”简介..................................56

6.2 超高层建筑“烟囱效应”分析与防治..................56

影响超高层办公建筑的成本要素..........................59

结构专业.........................................63

消防设备电气专业.................................53

建筑外墙维护结构（幕墙）...........................66

国内外超高层办公楼案例................................71

目录..............................................x

排版说明..........................................x

国内外超高层办公楼案例............................x

1总 则

2基本概念

超高层建筑简述

建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。（摘自：《民用建筑设计通则》GB50352—2005）

办公建筑简介

2.2.1办公建筑定义

办公建筑是供机关、团体和企事业单位办理行政事务和从事各类业务活动的建筑物。（摘自：《办公建筑设计规范》JGJ 67—2006）

2.2.2办公建筑分类（摘自：《办公建筑设计规范》JGJ 67—2006）

按使用要求分类

一类办公建筑：特别重要的办公建筑，50年或100年的使用年限。

二类办公建筑：重要的办公建筑，50年的使用年限。

三类办公建筑：普通的办公建筑，25年或50年的使用年限。

按功能分类

商务写字楼：在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。

公寓式办公楼：由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。

酒店式办公楼：提供酒店式服务和管理的办公楼。

综合楼：由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。

研究课题

确定研究对象

高度：100-300米。

形状：类正方形。

功能：纯办公。

2.3.2 研究内容

收集与整理国内外超高层办公建筑资料。

超高层办公建筑垂直交通研究。

2.3.3 研究方法与研究重点

资料收集：

收集国内外有关超高层办公建筑设计的评级标准。

收集国内外超高层办公建筑案例。

确定标准：

通过对国内外案例的分析，***公建筑垂直交通设计的评价标准。

整理和分析案例数据：

整理案例中有关垂直交通设计的数据，并编制表格。

通过对数据的分析，确定影响超高层办公建筑垂直交通设计的重点要素。

研究重点要素：

国内外案例研究整理确定的重点要素。

垂直分区与建筑高度的关系。

垂直分区与避难层的关系。

平面核心筒交通组织方式。

有效使用率（后文简称K值）。

电梯数量与电梯服务面积。

电梯与垂直分区、平面核心筒交通组织的关系。

形成结论：

依据研究成果，结合万达的需求，形成对万达超高层办公建筑垂直交通设计具有指导性的文件。

3办公楼评价标准

办公楼评价标准现状

目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，因此造成目前市场上对写字楼等级缺乏权威评定，也给客户选择写字楼产品造成一定困难。目前最为大众广泛接受的是将写字楼划分为“甲乙丙”或“5A写字楼”等不同标准等级。

国内对于写字楼的开发，主要依据的是以“办公建筑设计规范 JGJ67-89”、“智能建筑设计标准GB/T50314-2000”为主的技术规范，未考虑结合写字楼软硬件等各方面的综合评价。2012楼市传媒年度系列论坛  理想国际大厦专场论坛上透漏：《写字楼综合评价标准》不久前通过住房和城乡建设部建筑节能与科技司组织的专家验收委员会验收，在进行试点与完善的基础过后，将申报行业标准，成为中国商业写字楼评价标准的规章制度，中国商业写字楼的评价将更为专业。

写字楼价值的构成要素有三点：一是写字楼的硬件指标，二是管理水平，三是可持续的发展。写字楼的硬件指标包括写字楼自身的建筑品质、建筑规模自身的延展力和拓展性。写字楼自身的建筑品质，建筑质量、层高、内环境质量，包括电梯配套设施是否符合国际上的要求是硬性的指标水平，对写字楼的综合评价也将首先从硬性指标着手。

国际标准评价体系

国际上评价办公楼会从8个方面对其品质等级做划分：管理国际化；是否24小时写字楼；人性化；空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通组织形式和商务化。

国内标准评价体系

目前国内针对写字楼的评价标准主要存在两种情况，一种是不对写字楼等级做出分级，只是提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有：5A写字楼 。

所谓“5A写字楼”是90年代从国外引进的概念，指的是一个写字楼产品的智能化水平，“5A”是指楼宇自动化（BA）、通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、保安自动化（SA）及消防自动化（FA）。

写字楼5A标准评价体系由WREA（世界地产研究院）制定，WREA认为达到5A标准的写字楼是企业比较理想的办公场所。其中包括大楼品牌标准：A级 ；地理位置标准：A级 ；客户层次标准：A级 ；服务品质标准：A级；硬件设施标准：A级。

其次是以划分写字楼等级为目的提出的评价标准，这类评价标准是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合素质不同划分等级。尽管目前还没有公认的划分等级的标准，但基本上都将写字楼从高到底依次分为如下四个级别： 顶级写字楼（国际甲级写字楼） 、甲级写字楼 、乙级写字楼 、丙级写字楼

档次指标

顶级写字楼

甲级写字楼

乙级写字楼

丙级写字楼



区位

***区

主要商务区

主要商务区的辐射区域

较好的区域位置

主要商务区的辐射区域

一般的区域位置



交通状况

交通极佳，可达性好，邻进城市交通主干道及交通枢纽

可达性良好，邻近城市主干道，多种交通工具可达

可达性较好，有交通线路到达，交通较方便

基本满足交通可达性要求，有交通线路到达



建筑规模

建筑>5w，办公>4w

建筑3w—5w 办公2w—4w

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