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URD*_**物业运营方案

物业地理位置分析

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URD*_**1号楼（以下简称：URD）位***，如图中蓝色区域所示，处于顾家畈路和三里亭路交叉口。东临秋石高架，距离高架出口和闸弄口地铁站不到1公里，交通便利。URD东侧紧挨天杭实验学校，北面是三里家园，西面是三里亭苑，南面是三里新城。地处居住型小区中心，人流密集。

周边日常生活设施齐备，工商银行、联合银行、联华超市、学校、公园、卫生服务中心、解放军医院、中国电信、三里亭农副产品市场等都在步行10分钟范围之内。

二、URD物业结构分析

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URD东西朝向，沿三里亭路方向74米，沿顾家畈路方向最宽处25米，整体成阶梯式，单层物业面积约1200平方米，共4层，整体面积包括延伸部分约5000平米。拥有标准车位20个，临街车位和可扩展车位10个。该物业层高较高，外墙厚，有酒店式外展接待区域，适合引入品牌酒店。

三、物业整体经营定位

餐饮+康养+休闲娱乐

民以食为天，中国餐饮市场长期保持高速发展，市场空间接近5万某某。2019年餐饮收入46721亿元，预计未来5年内将以9%的年复合增长率增长，并于2024年达7.16万某某元。从行业特征看，餐企连锁化趋势正逐步抬头，连锁餐厅市场份额从14年的18．8％已提升至2018年的19．5％。伴随着消费者对连锁中式餐饮经营品牌的认知度逐步提高，经营企业管理逐渐流程化、 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 合健康、休闲、养身元素。

在谈合作对象：维也纳酒店、希尔顿欢朋

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康养设备合作商：爱谷SHARE

装修：装修面积2400平米，装修投入800万，装修周期三个月。

五、经营模式

经营模式为零售+会员制

零售模式：物业所有服务都可以零售模式经营，并且在大众点评、美团做线上推广。

会员模式1：对于办理健身会员卡的用户，给予会员优惠。

会员模式2：对于周边住宅小区内有需要的特定客户，推出康养服务套餐。服务套餐包括一间酒店式康养公寓，同时每天提供一次足疗/推拿服务，一楼餐厅定时三菜一汤标准的午餐和晚餐。除此之外，***做定期的身体健康检查或者康复性理疗，按月或按年收取费用。

六、盈利模式

成本计算（万元）

前期：租金 2元每平每天*5000平米*30=30万

装修投入300+120+80+800=1300万 （一次性投入）

装修月成本7.2万元每月，按15年折算

运营期：物业运营

人力成本：平均5000每人每月*80人=40万

耗材40万每月

每月总支出117.2万每月

收入预估（万元）

餐饮：人均消费80元*300人*30天=72万

健身：月卡300元*300人=9万

足疗：人均消费120元*50人*30天=18万

酒店：每间300元每天*40间*30天=36万

总收入：135万每月

营收月18万元每月

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