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房地产不同阶段涉及税种简析

·?获取土地?·

房地产企业开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税、耕地占用税。

01契税

契税应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%~5%）

纳税义务人：获得土地使用权的一方。

02印花税?

获取土地的方式不同，涉及印花税税目、税率也有差别。

举例：如通过招、拍、挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，按所载金额0.5‰贴花；取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。

03耕地占用税?

耕地占用税应纳税额=耕地占用面积×适用税额

不同地区耕地占用税的适用税额有不同规定，范围为12.5元~45元/平方米。

纳税义务人：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。?

?

·?开发阶段?·

01印花税?

在房地产开发阶段会签订各类合同，如测绘合同、设计合同、建筑安装合同、租赁合同等，不同合同对应的税目、税率也不同。

举例：建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5‰贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额0.3‰贴花。

纳税义务人：立合同人，签订合同双方均需缴纳印花税。?

02城镇土地使用税?

城镇土地使用税应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额

不同地区城镇土地使用税的适用税额有不同规定，范围为0.6元~30元/平方米。

纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工XX区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。??

·?销售转让?·

取得预售证后进行预售，企业需预缴增值税、土地增值税和企业所得税，签订销售合同同样涉及到印花税。销售时房屋权 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 按照地方政府规定。?

2.土地增值税清算

项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，企业应进行土地增值税清算。

土增应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额

其中，增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额。

06企业所得税?

因为涉及到收入、成本和费用的确认，企业所得税是所有税收种类中较复杂的一类。此处只做简述，计算方式如下：

企业所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率（通常为25%）

-完工年度前

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（各地方规定不同，一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

-完工年度

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。?

·?保有阶段?·

在后期运营中，企业自用或用于出租的房产，需缴纳房产税、城镇土地使用税。

01房产税?

房产税计算方式分为两种：从价计征、从租计征：

从租计征：房产用于出租，房产税应纳税额=房产租金收入×年税率12%

从价计征：其余情况，房产税应纳税额=房产原值×(1-10%~30%）×年税率1.2%

纳税义务人：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

个人所有非营业用的房产，免房产税。

02城镇土地使用税?

企业持有的自用或用于出租的房产，以及待售的商品房、未开发的土地，仍涉及城镇土地使用税，计算方式见上文，不再赘述。

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