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目 录

第一章 总 论 6

1.1 医养中心项目概况 6

1.1.1 项目名称 6

1.1.2 项目建设单位概况 6

1.1.3项目建设性质 6

1.1.4项目拟建地点 6

1.1.5项目建设规模 6

1.1.6项目建设期 6

1.1.7项目定位、目标 7

1.1.8项目宗旨与内容 7

1.2项目提出时社会背景与有利条件 8

1.2.1项目提出时社会背景 8

1.2.2项目建设的有利条件 10

1.3可行性研究报告概况与编制依据 11

1.3.1可行性研究报告概况 11

1.3.2可行性研究报告编制依据 12

1.4项目总投资及资金筹措 12

1.4.1项目总投资 13

1.4.2资金筹措 13

1.5问题与建议 14

第二章 需求分析 15

2.1国家出台的扶持发展养老服务业政策 15

2.2地方出台的扶持发展养老服务业政策 18

2.3**_*福利化现状 21

2.4**市人口老龄化情况与社会福利现状调研 23

2.4.1**市老年人口数据分析 23

2.4.2**市主XX区养老机构调查 24

2.4.2**市老年人口养老意愿调查 26

2.5 需求分析及预测 28

2.5.1人口结构变化对社会经济影响的挑战 28

2.5.2家庭结构变化对社会代际互动影响的挑战 29

2.5.3经济全球化条件下对社会保障制度影响的挑战 29

2.5.4各界对养老机构的需求 30

第三章 建设规模与内容 33

3.1 建设规模 33

3.2 建设内容 33

第四章 场址选择 37

4.1 建设场址 37

4.1.1 选择原则 37

4.1.2 场址选择 3

4.2 场址条件 39

4.2.1 自然条件 39

4.2.2 气候条件 39

4.2.3 水文条件 39

4.2.4地形特点 39

4.2.5建设场地工程地质 40

4.2.6公共工程建设条件 41

第五章 总平面布置和使用功能 42

5.1 总图布置原则 43

5.2 总平面布置方案 43

5.2 .1总平面指标 43

5.2 .2医养中心大门 44

5.2 .3第一分区平面布置和使用功能 44

5.2 .4第二分区平面布置和使用功能 45

5.2 .5第三分区平面布置和使用功能 45

5.3 区内道路及绿化工程 47

5.3.1 区内道路 47

5.3.2绿化工程 47

5.3.3区内广场 48

第六章 建设方案 49

6.1 项目组成 49

6.2 建设设计方案 50

6.2.1 建设方案设计原则 50

6.2.2设计依据 52

6.3建筑工程方案 52

6.3.1立面设计风格 52

6.3.2单体设计方案 53

6.3.3主要建筑材料 69

6.4区内道路与交通系统建设方案 70

6.4.1道路系统设计 70

6.4.2环境景观系统设计 71

6.5安装工程设计方案 72

6.5.1给排水设计方案 72

6.5.2电气工程设计方案 73

6.5.3空调与通风设计方案 76

6.5.4保安技防设计方案 78

6.6设备设计方案 79

第七章 环境影响评价 74

7.1 环境条件现状调查 74

7.2 可行性报告依据 74

7.3 设计原则 74

7.4 主要污染物 75

7.4.1 施工期主要污染物 75

7.4.2 营运期主要污染物 76

7.5 环保防治措施 76

7.5.1 施工期污染防治措施 76

7.6 居住环境与绿化 79

7.7 环境影响评价结论 79

第八章 消 防 80

8.1 编制依据 80

8.2 建筑物耐火等级 80

8.3 消防设计 80

8.3.1 消防总平面布置 80

8.3.2 单体消防设计 81

8.3.3消防水源与给水 82

8.3.4自动喷水灭火系统 82

8.3.5电气系统 3

8.3.6防烟与排烟系统 3

第九章 节 能 86

9.1 建筑设计和资源利用 86

9.1.1我国资源利用现状 86

9.1.2本项目能源使用情况 86

9.2节能分析 88

9.2.1节能依据 88

9.2.2节能指标 89

9.3节能措施 90

9.3.1主要构造节能措施 90

9.3.2节水措施 90

9.3.3环保节能措施 91

9.3.4其他节能措施 91

9.3.4节能效益 错误！未定义书签。

9.3运营管理上节能措施 错误！未定义书签。

第十章 机构管理与人力资源 94

10.1 组织机构设置 94

10.2医养中心管理办法 94

10.3医养中心服务纲要 3

10.4 人力资源配置 96

10.4.1管理人员配置 96

10.4.2服务人员配置 97

10.4.3 护理人员配置 97

10.5 员工培训计划 97

10.6护理人员保障措施 98

10.6.1护理人员现状 98

10.6.2保障措施 98

第十一章 项目实施进度安排 100

11.1 项目实施原则 100

11.2 项目进度安排 100

第十二章 投资估算、资金投入计划及资金筹措 3

12.1 投资估算 3

12.1.1 投资估算依据 3

12.1.2 投资估算 3

12.2 资金投入计划及资金筹措 3

12.2.1 资金投入计划 3

12.2.2 资金筹措 3

第十三章 工程招标 3

13.1 招标依据及范围 3

13.2 招标情况 3

13.2 .1本项目的工程勘探、设计、监理单位招标 3

13.2 .2本项目的工程的施工、设备、材料供应招标 3

13.2 .3招标组织形式 3

13.2 .4招标时工程质量要求 3

13.2 .5评标组织、评标原则及决标 3

第十四章 财务评价 3

14.1 编制依据及说明 112

14.2 基础数据 112

14.2.1 建设内容及规模 113

14.2.2 项目建设期 113

14.3 收入、支出估算 113

14.3.1医养中心费用收入估算 113

14.3.2医养中心费用支出估算 115

14.3.3 项目净收入估算 115

14.4 财务评价指标 115

14.4.1 单位使用效益投资 3

14.4.2 单位功能运营成本 3

14.5 财务生存能力分析 3

14.6 财务结论 3

第十五章 社会评价 117

15.1 项目对社会的影响分析 118

15.2 项目与所在地互适性分析 118

15.2.1、不同的利益群体对项目的态度及参与程度 118

15.2.2、项目与区域社会环境的适应性 118

15.3 社会风险分析 118

15.4 社会评价结论 118

第十六章 研究结论与建议 120

16.1 研究结论 120

16.2 建议 121

第一章 总论

1.1 医养中心项目概况

1.1.1项目名称

****生态医养中心

1.1.2 项目建设单位

建设单位：

注册地址：

法定代表人：

1.1.3项目建设性质

项目建设性质： 新建

1.1.4项目拟建地点

**，位于**省最南部，地处北纬36021’--44’，东经114003’--40’之间，*、*、*、*四省四省交界处，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，总人口1029万人，辖19个县(市)区。

1.1.5项目建设规模

项目合计新建建筑面积50万m2，其中居住养老用房32万平方米、配套设施18万平方米。整个医养中心项目建成后达到设计规模的15000个床位，进驻养老人员约15000名。

1.1.6项目建设期

项目建设期：每个分区两年

整个项目的建设采取渐进式，项目分成三个分区，不同阶段根据不同需求，采取多种产权结构，不同运营模式，资源进行灵活配置，并可根据不同需求进行硬件功能和配套服务的组合、调整、扩充。

1.1.7 项目定位、目标

本项目建设的****生态医养中心，是以60岁以上的退休的老年人为目标服务群，项目集现代化的专业养老、医疗护理、康复医学、人员培训、孤寡慈善等为一体的医护、养老相结合的新型医养中心，构建融集老年养老、护理与康复为一体的老年服务产业链。

本项目定位为高层次、高某某、医养一体化，以传播先进的养老理念，应用现代管理理论，联合社会力量打造出一种全新概念的复合式综合性医养中心。中心入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次，以满足不同老年人的不同需求，为老人提供满意的健康和养老服务。

本项目为社会福利性的非盈利机构，投资人对投入资金以6%年利分最长为50年回收成本，项目运营时产生的盈利部分投资人不分红，全部用于补贴入住费用，以降低老人的入住费用标准，让医养中心成为所有老人住的起的养老机构。

1.1.8项目服务的宗旨和内容

①、服务宗旨

一切为了老人，为了老人一切。

②、服务内容

(1) 为入住的养老人员提供星级标准的居住设施及高品质贴身式的星级服务。为入住的每位老人配备随身紧急呼叫定位身份卡，并提供贴身式看护及护理服务、物业服务、个性化的家政服务等。

(2) 中心配备医院，并24小时不间断为入住的养老人员提供医疗服务、康复护理、体检服务、健康咨询、定期上门巡检等，有专业的康复训练师根据每一位老人的个人状况进行个性化的理疗康复训练。

(3) 开办老年大学，以中心的养老人员为***主要生源，依托文化活动场所为教学阵地，根据会员爱好特长开设课程，建成“人人都能学，时时都某某”的无围墙开放式的***，让老年人发挥余热，让老人老有所为。

(4) 提供文体娱乐活动场所，拥有演艺厅、影剧院、棋牌室、健身场所、养生场所以及各种趣向的协会社团俱乐部，为老人组织开展丰富多彩、个性迥异的文体娱乐健身活动

(5) 生态的园林景观让老年人充分亲近自然，享受阳光。

1.2 项目提出时社会背景与有利条件

1.2.1项目提出的社会背景

随着社会的发展，文明的进步，生活水平的提高以及医疗科学技术的发展，人们的平均寿命越来越长，老龄人口到占总人口的比重不断增加，2012年我国60周岁以上的老年人口已达1.97亿， 2025年将突破3亿，这标志着我国已经完全迈入人口老年型国家行列，老龄化并且是快速发展阶段。

整个社会老龄化进程加快的同时，对老年人的照顾也越来越依赖于社会，因此养老服务业，已经成为是党政.和府高度关切、社会各界广泛关注、人民群众迫切需求的重大民生问题，多年来，国家在大力弘中.扬华民族敬老养老的文化传统同时，也采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。

加快发展养老服务业，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，同时有利于拉动消费、扩大就业。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，是社会文明进步的重要标志，不少地方政府已经把养老服务业纳入地方经济发展和社会建设的总体规划。

目前我国的老年人已经从单纯的家庭养老，蜕变为需求社会化养老服务，对于养老服务场所，也从以往的功能需求到现在的服务需求，同时老年人在医疗卫生服务的需求和生活照料的需求相叠加的趋势越来越显著，健康养老服务需求日益强劲，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。

国务院要求各地方政府到2017年，医养结合政策体系、标准规范和管理制度要初步建立，符合需求的专业化医养结合人才培养制度要基本形成，到2020年，符合国情的医养结合体制机制政.和策法规体系基本建立。要求要把养老机构由国家独立兴办转变为社会力量的共同参与，政府制定更为可行的优惠政策，积极鼓励民营资本投资，加快养老机构的建设和发展，实现养老服务的市场化、产业化。

第 6次人口普查的数据预测，2015年，XX省老年人口达到 1080万，占全省总人口的 15%。人口老龄化的快速发展与家庭小型化、空巢化相重叠，与工业化、城镇化相伴随，与经济转型、社会转轨的变化相交织，急剧增长的社会养老需求与老龄事业发展滞后的矛盾将日益突出。“十二五”期间是**_*发展历史性跨越，全面建设小康社会的加速时期，也是XX省老龄事业发展的重要机遇期，需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老年经济供养体系、老龄服务体系和老龄工作体系等方面的建设，从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。

XX在京津冀一体化的政策扶持下，全省上下努力奋斗，社会事业和国民经济得到了快速发展。近年来，同世界人口老龄化一样，XX省人口老龄化问题也日显突出，养老已成为社会公共事业中亟待解决的一个问题。出于关爱老人、回报社会的目的****生态医养***，为了更多的老人能够享有一个安祥幸福的晚年，进一步发展**_*福利事业，满足社会人口老龄化带来的诸多需求，提出在**市新建一处集“养老”、“医疗”“居住”、“休闲”、“保健”五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉，且具有示范***，以实现当地老年人的自身价值和社会价值，最终实现真正意义上的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。

1.2.2项目建设的有利条件

①、符合国家相关政策。大力发展社会福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容，发展好养老服务业，能够让广大老年人都能够享受社会经济发展带来的成果，是真正体现了党政.和府对老年人的关心，体现了社会主义优越性，同时也是积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措。

2013年9月6日，国务院颁布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。意见要求各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部委、各直属机构完善市场机制，***的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，营造平等参与、公平竞争的市场环境，大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。

意见支持社会力量举办养老机构，要求各地政府统筹考虑建设各类养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。

可见，办好养老服务业，事关中国经济社会发展全局，只有充分发挥政府作用，打开政策大门，激发各类主体活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，才能使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。

本项目的投资建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利社会化的目标和总体要求，是国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目。

②、项目区域位置优势明显。**位于晋冀鲁豫四省要冲、***，在四省交界区是唯一的特大城市，与XX、XX、XX、*_**的距离均在200公里左右，与XX、**_*的距离均在450公里以内。京广铁路、邯济铁路、邯长铁路、邯黄铁路、京广高铁5条铁路纵横，**国际陆港坐落在此，106国道、107国道、309国道、京珠高速、青兰高速、邯大高速形成双十字交叉，**国际机场坐落于**XX区。

③、建设资金有保证。拟建项目的建设资金已基本落实，能够保证项目建设的顺利进行。

1.3 可行性研究概况和编制依据

1.3.1可行性研究概况

本可行性研究报告依照国家发改委颁布的《投资项目可行性研究指南》的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，认真听取社会各界对项目建设的意见和建议，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告。本报告为项目的建设决策提供可靠的依据。

1.3.2可行性研究概况

1、全国人民代表大会《中华人民共和国老年人权益保障法》（1996年发布）；

2、国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）；

3、国家发改委、民政部、财政部、国土资源部等10个国家部委《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》（发改投资〔2014〕2091号）；

4、国家发改委、财政部《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》（财税〔2014〕77号）；

5、国家发改委、民政部、教育部、财政部等10个国家部委《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）；

6、国务院办公厅《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见》（国办发〔2015〕84号）；

7、XX省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（冀某某办函[2007]1号）；

8、XX省人民政府《关于加快发展养老服务业的实施意见》（冀某某〔2014〕67号）

9、**_*《关于对养老机构实行奖补的意见》（冀某某〔2015〕21号）

10、中华人民共和国行业标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）；

11、中华人民共和国国家标准《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340－2003）；

12、中华人民共和国国家标准《养老设施建筑设计标准》（GB/T50867－2013）；

1.4项目总投资及资金筹措

1.4.1项目总投资

医养中心项目总投资为30亿2500万元人民币，项目建设与配置的具体投资金额构成如下：

表1-1 单位：人民币/元

序

费用名称

数量

平均费用标准

投资费用总额



1

土地费用

50万3?/p>

450元/3?/p>

2.25亿



2

前期费用

50万3?/p>

100元/3?/p>

5000万



3

安.建费用

50万3?/p>

1400元/3?/p>

7亿元



4

装修费用

50万3?/p>

2500元/3?/p>

12.5亿元



5

安.建设备

50万3?/p>

200元/3?/p>

 1亿元



6

室外工程

50万3?/p>

200元/3?/p>

1亿元



7

景观绿化

50万3?/p>

300元/3?/p>

 1.5亿元



8

家具配套

50万3?/p>

200元/3?/p>

1亿元



9

电器设备

50万3?/p>

200元/3?/p>

 1亿元



10

医疗设备

50万3?/p>

300元/3?/p>

 1.5亿元



11

公用配置

50万3?/p>

100元/3?/p>

5000万元



12

其他项目

50万3?/p>

100元/3?/p>

5000万





合计





302500万元





1.4.2资金筹措

建设投资30亿2500万元，由建设单位自筹。

1.5问题与建议

通过可研分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，项目建设是可行的。针对本项目建设特点，提出建议如下：

①、建设单位应做好项目的前期准备工作，抓紧办理自筹资金及贷款有关手续，以保证项目的顺利实施；

②、项目的实施应在城市总体规划之下进行，以确保项目的建设方案符合城市总体规划要求，满足项目长远发展需要。

第二章 需求分析

2.1、国家出台的扶持发展养老服务业的政策

发展好养老服务业，是能够让广大老年人都能够享受社会经济发展带来的成果，是真正体现了党政.和府对老年人的关心，体现了社会主义优越性，同时也是积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，为此， 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 其影响是深远的。

③、本项目属社会福利公益事业，本项目的建设符合国家相关政策，其建设规模、场址选择合理，项目的建设使*_**化养老服务体系建设更加完善，能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位的服务；也将为黔南州民提供一个良好的康复养老环境，明显改善生存质量和健康水平，从而有利于社会稳定，支持经济持续发展，并在扩大就业方面产生积极作用。由此推动整个社会化养老服务体系再上一个新的台阶。

综上所述，****生态养老医疗中心能够进行规模化的收养收治，完善养老护理服务功能，亮化美化生活环境，并且能够切实改善全市部分的弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党政.和府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将会为**社会保障体系发挥重要作用。

项目综合评价：可行。

16.2 建议

①、项目实施阶段，要加强工程的监督管理工作，确保项目质量和工程进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥效益。

②、在项目建设过程中应严格控制财务开支，在保障工程质量的前提下，努力降低开发成本，以提高企业经济效益。

③、本项目涉及到土地、水利、环评、规划等问题，项目承办单位应抓紧履行有关审批程序。

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