(XX篇)XX中原上半年XX市场分析报告
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基调：保增长、稳预期 疫情过后楼市稳步回暖 冷热不均房某某竞争升温 2020上半年 XX市场报告 XX中原—顾问研究中心 2020.06 2020年上半年XX楼市表现 政策调控 2019年楼市政策 • 落户新政、限购放松 • 精装修严格监管 • 严查“商某某“ 基 a. 规范市场 调 b. 保护刚需 c. 稳定预期 2020年楼市政策 • 落户新政延长一年 • 加强商办管理 • 限房价、竞地价 *_** 宅地市场 住宅市场 量 积极供地 价 竞争升温 量 市场回暖 价 涨幅放缓 挂牌量：263.3万3?成交量：137.6万3?建面量：382.7万3? 35% 5% 35% 总金额：641.9亿元 55% 楼面价：16776元/3?14% 溢价率：16.8% 小幅上涨 供应量：384.5万3?16% 成交量：339.5万3?15% 供销比：1.13 供略大于求 均价：28701元/3?3% 存 平稳运行 库存：457.5万3? 去化：5.9个月 商办市场 二手市场 量 供销回落 价 小幅上涨 量 存量房占据市场主导 供应量：40.8万3?65% 成交量：58.4万3?26% 供销比：0.70 去化库存为主 均价：25051元/3?11% 存 积压严重 库存：1008.0万3?去化：68.4个月 二手挂牌量：42325套 二手成交量：51029套 一手成交量：28568套 8% 38% 16% 数据来源：XX中原监测 备注：数据不包含XX、XX 楼市摘要： 2020年上半年，人才落户政策放宽，地价房价被限，房某某线上卖房寻求突破。 饀 【供地节奏明显加快，地价不断刷新】2020年上半年XX土地出让频率明显加快，不少区域优质地块频频上 市，出现达最高限价、超百轮竞价等局面，土地市场明显转热。XX也因此出台“限地价、限房价”的新土拍规则。 饀 【住宅供销保持较高水平，市场分化明显】年初，受疫情影响，售楼处关停，上市、成交量骤降。进入3月 后，复工复产，房某某开始供货，供货量上涨明显。多个项目销许均价较去年有明显的上涨，热门板块内融信世纪东方、江 畔都会XX、都会四季、万象天地·九悦、扬子江金某某等热门项目出现“千人”甚至“万人”摇号的情况；但市场去化 两极分化的情况依然明显，湖熟、XX、青XX等板块去化较差。 饀 【存量房市场占据市场主导】二手房市区住宅成交了5.1万某某，远远超越一手住宅2.2万某某，XX继续保持一二手成 交量倒挂。 楼市预测：2020年下半年*_**有涨 2020年上半年XX住宅市场供求情况 宅地楼面价16776元/3?同比上涨14% 宅地成交建面 （万3。?+35% 住宅供应面积 （万3。?500 400 300 200 100 0 +16% 全市成交价28701元/3?同比上涨3% 住宅成交面积 （万3。? +15% 去化周期 6个月左右 住宅市场库存 （万3。? +32% 19年上半年 20年上半年 鹭 近期，XX官方公布了三季度的上市量，住宅供应量达2.9万某某，同 比去年增长约4000套。 供求 • 从2020年上半年市场行情来看，XX楼市供销仍保持较高水平，彰显了快速复 苏的新气象。 • XX需求比较旺盛，再加上充足的供应量，使得*_**跌。 价格 • 2020年上半年多个项目销许均价较去年有明显的上涨，土地市场经历一番博弈 之后，多个区域最高地价被刷新，“限房价竞地价”的门槛提示房某某理性拿地。 • 地王效应难现，整体楼市价格受政府整体调控，整体保持稳中有涨。 房某某 • 2020年上半年全市市场竞争环境充分，***度低。部分房某某为追求回 款，采用快销方式，加速企业发展。 • 房某某之间竞争加剧，联合开发成主流。 机遇 • 2020年全年楼市预计保持平稳，土地市场经历了上半年的辉煌，整体处于上扬 趋势，下半年部分XX新兴板块出让地块或成为市场机遇。 • 扎实做好地块前期可研工作，寻找每个市场机会点。 目录 / Contents 全市宏观市场动态 全市土地市场动态 全市一手市场动态 全市二手市场情况 全市商业市场动态 全市公寓市场动态 全市办公市场动态 全市宏观市场动态 最新城市政策风向 最新金融信贷情况 最新重大市政情况 城市政策： 银保监会：落实“房住不炒” 防止资金违规流入房地产市场 1月3日，中国银保监会连发三条规章及规范性文件 ，其中包括《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导 意见》。 在“精准有效防范化解银行保险体系各类风险”方 面，该《指导意见》明确，要加强重点领域风险防控。银 行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产 金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民 杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。 *_** 城市政策： XX人才落户新政延长一年！落户门槛再放宽！ 为贯彻落实《中共*_**、*_**公厅印发>关于支持促进高校毕业生在宁就业创业的十项措施>的通知》（厅字〔2020〕 18号）精神，切实做好高校毕业生在宁落户、就业创业工作，*_**制定了《关于调整人才落户相关政策的通知》（以下简称 《通知》），将于2020年5月1日起正式实施。 此次政策调整主要涉及两类人群：一是本科学历人员，二是大专学历人员。对于本科学历人员，将落户年龄上限从40周岁上调至45周 岁。《通知》中的“大专学历”，是指通过全日制普通高等教育和国民教育序列的成人高等教育、广播电视大学、现代远程教育、高等 教育自学考试等高等教育形式取得的大专学历。年龄在45周岁以下且取得本科学历的毕业生申请户口迁入的，向公安机关提交以下材 料：（一）入户申请书；（二）居民户口簿和居民身份证；（三）学信网上开具的《教育部学历证书电子注册备案表》或教育部门出具 的《中国高等教育学历认证报告》。年龄在40周岁以下且取得大专学历、在宁正在缴纳且已连续缴纳城镇职工社保满6个月的毕业生， 提交以下材料：（一）入户申请书；（二）居民户口簿和居民身份证；（三）学信网上开具的《教育部学历证书电子注册备案表》或教 育部门出具的《中国高等教育学历认证报告》；（四）正在缴纳本市城镇职工社会保险，且已连续缴纳6个月以上的社保缴纳证明； （五）有效期内的《XX省居住证》。户口迁移登记应遵循先家庭户，后集体户的落户原则，落户在我市城镇地区。 *_** 城市政策： XX发布人才购房新政！自主创业的非XX户籍大专生能购买人才房 *_** XX区发布《2020年XX区人才购买商品住房实施细则》文件，根据文件内容，自主创业的非XX 户籍大专生，也有购买XX人才房的机会！ XX区人才购买商品住房的供应对象应符合以下条件之一： （一）在本区工作，相当于《*_**法》中的A—F类人才，与用人单位签订劳动合同， ***得税。 （二）在本区工作且取得本科及以上学历或取得中级及以上职称的人才，与用人单位签订劳动合 同，***得税。 （三）在以下企业工作的核心团队成员和大专及以上学历人才，与用人单位签订劳动合同，在本区 缴纳社会保险或个人所得税。 （四）在本区登记注册的企业工作，年纳税收入50万元及以上的企业高级管理人才和技术骨干，与 用人单位签订劳动合同，***得税。 （五）在本区自主创业的大专及以上学历人才，依法依规办理营业执照。 （六）在本区工作，经XX区人才安居工作领导小组认定的，符合XX区产业发展定位的名校、名 医及相关企业人才，与用人单位签订劳动合同，***得税。 以上供应对象不限户籍，包含海外人才和港、澳、台人才。 以上供应对象中本市户籍相当于A-E类人才申请时须本人、配偶及未成年子女在本市无自有产权住房 或仅有1套住房且建筑面积小于90平方米；其他人才申请时须本人、配偶及未成年子女在本市无自有 产权住房。 城市政策： 《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》 *_**、市房产局、***联合拟定了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，目的是为进一步加强XX商业 办公类建设项目的长效治理，维护社会稳定、保障市场公平。 通知自2020年2月1日起施行。这份通知的核心看点有以下5点 餷 商办项目土地出让合同中，应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地 使用权”。 餷 地上建筑总面积50003∫陨系纳贪煜钅浚厣仙贪旖ㄖ猿直壤恍∮?0%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）。 餷 商办项目可分割销售部分，可分割销售的最小单元建筑面积不得小于3003。慌浣XXXXX频晔焦⒖煞指钕鄣淖钚〉ピㄖ婊坏眯∮?53。坏叵驴占洌ㄍ３?位除外）不得分割销售。 餷 本实施意见自2020年2月1日起施行。本意见施行前已出让的建设项目不适用上条规定。 餷 规划资源部门对商办项目的审查，还应包括以下内容： • （一）建筑平面布局及各功能面积配置比例应符合商业、办公使用需要，应集中设置独立的盥洗室、厕所、休憩区域； • （二）建筑内应采用通道式公共走廊，除配建的酒店式公寓外，不得采用住宅、公寓等建筑平面形式与功能设计，外立面应具有明显的公共建筑形态和特 点； • （三）开（茶）水间、卫生间以及上下水管道井应按层集中设置；除公寓类用房、酒店客房外不得分户设置厨房，不得在开（茶）水间、卫生间等功能房间 以外的部位预留上下水管位及烟道（孔洞） *_** 城市政策： XX市从6月起采取“限房价、竞地价”的土地出让方式 为贯彻落实中央“房住不炒”定位，XX市切实履行地方政府调控主体责任，因城施策、精准调控，多渠道保障、多主体供给，加大人 才房、租赁住房用地供给和建设，保持了我市房地产市场平稳健康发展。 从6月起采取“限房价、竞地价”出让方式，即对住宅、商住等涉及住宅用地的地块，在土地出让公告中同时公布土地出让最高限价和地 块所建商品住宅（毛坯）销售价格，当地块竞价达到最高限价时，采取竞争人才房建筑面积，竞争的人才房无偿移交政府。另外，对土 地出让最高限价进行了适当调整，最高限价不高于出让起始价的120%。6月5日发布的2020年第7号出让公告中，8幅住宅、商住用地均 按照执行，总用地总面积为40.69公顷，出让起始价总额为129.9亿元。 通过精准化调控措施，地块出让后，一是有利于稳定预期，促进市场供需基本平衡，为今后地块上市保持房价平稳奠定基础；二是有利 于提升商品住宅建设品质，土地出让价格和商品住宅销售价格公开、透明，可以防范土地拍卖过程中过度竞争，在提升企业管理水平的 同时，完善以质量、配套等促进发展的市场竞争机制；三是有利于保障“XX市民”和人才的安居需求，推出一定数量的单价2万以下的住 宅片区，满足“XX市民”落户需求，提供基本居住保障，地块配建和竞争的人才房可为我市吸引人才，保障人才居住需求提供可靠房 源。 *_** 金融信贷： 央行降准：2020年首轮全面降准释放资金约8000亿 *_** 2020年1月1日，央行宣布，为支持实体经济发展，降 低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下 调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含***、金融 ***和汽车***）。 中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持灵活适 度，不搞大水漫灌，兼顾内外平衡，保持流动性合理充裕， 货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，激发市场 主体活力，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货 币金融环境。 金融信贷： “假离婚”买房行不通了！央行二代征信上线！ *_** 1月6日，央行征信中心公告，“为提升服务能力，个人信用信息服务 平台计划于2020年1月14日17时至2020年1月19日8时进行系统升级，届 时将暂停对外服务。”新版征信与旧版征信变化如下： 1、显示“共同借款”信息 2、“并发申请首套贷款”的窟窿彻底被堵上了 3、信用卡分期列入负债，买房申请贷款流水要增加 4、不良记录将被延长保留至5年 5、个人工作生活将被记录 4、更多类目更多内容将被纳入征信系统被记录 中国人民银行17日对外宣布，自19日起，征信中心将面向社会公众 和金融机构提供二代格式信用报告查询服务。与一代相比，二代征信系统 提供的信用报告丰富了基本信息和信贷信息内容，改进了信息展示形式， 提升了信息更新效率。 重大市政： 多条地铁建设，二号线西延，一号线北延，S8南延，9号线 *_** 1月14日，XX地铁官网发布XX地铁1号线北延工程、2号线西延工程和S8南延工程轨道施工D.001.N-TA07 标招标公告。 1号线北延线线路全长6.54公里，南起既有1号线迈皋桥站，在晓庄广场西侧设晓庄站，与7号线换乘；在神农 路路口设吉祥庵站；在太新路路口设燕子矶站，同样与和燕路快速化隧道合建，为地下三层站；在十里长沟 东侧设笆斗山站；在规划的XX东路设终点二桥公园站。主要辐射燕子矶板块。 2号线西延线由目前的2号线终点站油坊桥站引出，出站后即采用大下坡下穿平良大街，沿XX南部的XX路 南侧前行，后穿越绕城公路进入秦某某，沿秦某某向西，分别在永初路路口设螺塘街站与7号线换乘，在青莲 街路口设青莲街站，在天保街路口设天保某某，在头关街路口设终点站鱼嘴站与9号线换乘。主要辐射区域为 XX南。 S8南延线路正在施工，将向南设置弘阳广场和大桥站，与11号线一期衔接。主要辐射区域为桥北。 地铁9号线一期工程正式开工 未来将会设置8个换乘站 5月13日XX地铁9号线一期工程正式开工建设！ XX地铁9号线一期工程线XX起丹霞路站，南至XX公园站，全长19.67公里，共设车站16座，全部为地下 线。列车标志色是橘红色，最高运行速度80公里/小时。线路途经XX区、XX区和XX区，经过XX站、下 关、XX、绿博园、江苏大剧院等地区，未来将成为主城内部联系XX中部、*** 域线，对XX新城的发展和下关地区升级改造具有重大意义。 地铁9号线也是名副其实的“换乘王”，9号线沿途可与既有的1、3、4、10号线换乘，也可与在建的5、7号 线换乘，未来将会设置8个换乘站。“换乘力”一流的9号线将全天超长“待机”——列车运营时间为早上5点 半到晚上23点半，全日运营18小时。 重大市政： XX1.5环即将通车！ “1.5”环、机场二通道即将全线通车等交通利好消息得到官某某； 3月3日，XXXX区龙翔路二期西段（XX西春路至宁丹路段）正式通 车，龙翔路二期东段（宁丹路至花神大道）预计也将在今年6月份竣工，二期 全线通车后，将进一步提升沿线“两桥”区域活力，贯通XX，直抵XX南 站。 龙翔大道西接XX江山大街，东接宏运大道，建成后，将作为长达35公里左 右的1.5环部分路段。在“1.5环”交通路网全面打通后，串联XX、城南、 XX、XX、XX五大片区，沿线交通迎来大提速。 机场二通道建设项目的XX区段也已经进入路面施工阶段，预计今年9月底 实现通车。机场二通道连接软件谷、XX经济开发区、江苏软件园、空港开 发区等重要功能板块，全线通车后将贯通各经济功能组团，一条线直通禄口 机场，不再经过收费站，一条线继续延至横溪、XX。 *_** 重大市政： 长江五桥正式合龙 XX长江第五大桥基本档案 XX长江第五大桥，起于XX五里桥，以三塔斜拉桥形式跨越长江主江， 途经梅XX落地，在长江XX以隧道形式顺接已建成的江山大街隧道。 路线全长10.335公里，设计为双向六车道一级公路，时速100公里。 XX长江第五大桥建设节点 餷 2017年5月大桥开始主体工程施工，10月完成主墩桩基施工； 餷 2019年3月实现索塔封顶，9月开始桥面吊装； 餷 2020年6月实现合龙； 餷 其中XX隧道盾构于2018年12月始发，2020年6月双线贯通。 长江五桥通车后，10分钟过江！ 除地铁3、10号线等公共交通，目前XX主要依靠XX长江大桥、XX扬子江隧 道、XX长江隧道等主力过江通道连通主城。 长江五桥将是XX第4条免费过江通道。横穿江心洲后将XX新城、XX新主城 牢牢联系在一起。五桥的建成，不仅使XX核心区内主要过江架构完成，而且让 “双主城”的城市格局真正得以实现。 待年内大桥通车后，XX开车到XX仅需约10分钟，将缓解周边应天大街隧道 等过江交通压力，江南XX往来更便捷。 *_** 全市土地市场动态 土地市场供销情况 全市土地市场分析 全市土地排行榜分析 市场供销： 2020年上半年全市土地市场供应面积296万3。ㄏ喽?9年47%）、同比下降1%；成交面积172万 3。ㄏ喽?9年30%）、同比下降27%，成交楼面地价13674元/3 ⑼壬险?3%； 历年全市土地市场供销价情况 700 16000 600 14000 12000 500 10000 400 8000 300 6000 200 4000 100 2000 0 2016年 供应面积（万3。?成交面积（万3。?成交楼面价（元/3。? 558.8 444.8 14097 2017年 496.8 516.4 12838 2018年 433.5 378 9330 2019年 631.7 566.9 12083 0 2020年上 半年 296.2 172.4 13674 *_** 历年全市土地市场上半年供销价情况 350 16000 300 14000 12000 250 10000 200 8000 150 6000 100 4000 50 2000 0 0 2016年上 2017年上 2018年上 2019年上 2020年上 半年 半年 半年 半年 半年 供应面积（万3。? 218.9 207 197.6 299.2 296.2 成交面积（万3。? 162.2 133.4 177.1 234.8 172.4 成交楼面价（元/3。?8020 13622 9120 11074 13674 数据来源：XX中原监测 备注：数据不包含XX、XX 涉宅土地市场供销： 2020年上半年全市涉宅土地市场供应面积263万3。ㄏ喽?9年55%）、同比上涨35%；成交面积 145万3。ㄏ喽?9年33%）、同比上涨5%，成交楼面地价16776元/3 ⑼壬险?4%； 历年全市土地市场涉宅用地供销价情况 600 500 400 300 200 100 0 2016年 供应面积（万3。?成交面积（万3。?成交楼面价（元/3。? 493.7 398.6 15839 2017年 357 376.5 14856 2018年 261.8 229.9 11665 2019年 477.8 443.5 13581 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 2669元/ 3。靼蹇橹屑鄹褡罡摺?3、上半年仙林板块市场库存最少，XX板块市场库存最多；XX板块去化周期最长，为794.4个月；仙林 板块去化周期最短，为1.1个月。 短期市场预测： 在继续坚持“房住不炒”的调控原则下，房价也不会过快上涨。整体办公市场运行还是以稳为主，成 交量不会有太大变动。 *_** 数据来源：XX中原监测 备注：数据不包含XX、XX 为您，我做到！ 餷 *_** 餷 NANJING CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LIMITED 餷 中原集团成员 Member of Centaline Group 餷 *_**软件大道109号XX客厅4幢2层 餷 2\F. Tower 4. Yuhua Salon,No.119 Ruanjian Avenue.Yuhuatai District,NanJin 餷 电话 Tel：025-*** 传真Fax：025-*** 餷 XX中原网址nj.centaline.com.cn 中原集团网doc.001pp.com.cn [文章尾部最后500字内容到此结束,中间部分内容请查看底下的图片预览]请点击下方选择您需要的文档下载。
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