养生养老度假村产业示范项目建设可行性报告及投资效益分析
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养生养老度假村产业示范项目建设可行性报告及投资效益分析
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一、当前社会现状及前景展望：
首先，退休老人是养生养老度假村的主要目标群体。按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口的7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计增至4亿左右；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每三个人中就有一个老人。我国进入老龄化社会已是不争的事实。目前“421”模式家庭越来越多，即“4个老人、1对夫妻、1个孩子”。这些家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力。据最近一项调查显示，35%的家庭要赡养4为老人，49%的家庭要赡养2到3为老人，养老压力相当大。
1．家庭因素催生老年人公寓的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每队中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料4个老人和1个小孩，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。
2．养老观念发生转变
受传统观念的影响，以前人们认为养老院是那些没儿没女的孤寡老人的安身之地，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的转变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
3．老年人市场潜力巨大
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的30%；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费每年约3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的不断转变，其消费数额还将进一步增长。老年人市场潜力非常大。而且，面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视
??? 据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右；全国老龄委提供的数据显示，预计到2010年我国老年人市场的年消费需求将达到1万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的无限商机，而养老服务无疑是其中的一大亮点。养老、托老服务领域隐藏着巨大的市场潜力！
其次，随着人们生活水平的不断提高，回归自然、追求绿色已是大多数城里人迫不及待的需求。“绿色”“有机”“无公害”这些热门词汇就足以证明了这一点。
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二、XX天德神路养生养老度假村与普通养老院的区别：
1，XX天德神路养生养老度假村适合不同年龄的人群，而普通养老院只适合老年人；
2，入住XX天德神路养生养老度假村的目的是休闲、度假和养生、养老，而入住普通养老院则只是为了获得护理服务；
3，XX天德神路养生养老度假村是商业性消费场所，而普通养老院属于公益性社会福利机构。
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三、XX天德神路养生养老度假村的竞争优势：
??? 纵观XX市内各个养老院，基本上都是一床难求！想入院的老人需要排队等候，通知入住。在这种供不应求的情况下，将养老服务办出特色，更能显示出其超强的竞争力。城里的老人，一生辛劳，身心从不曾真正放松过。回归自然，在空气新鲜、环境清幽的风景区里疗养，一定是每位都市老人梦寐以求的愿望！下面就具体优势作详细分析：
1，? 这里远离喧嚣，没有污染，吃、住、玩都是天然的。***无法提供的，却是老年人最喜爱的户外活动！
2，? 建设费用较低，不受城市化瓶颈制约。在寸土寸金的现代城市里，建一个设施齐全的养老院，最小规模也要数千万元的投资。何况在**_*城市里投资会更大，而XXXX十三陵风景区在目前，不仅具备相对廉价开发的优势，同时它就是老人们的最爱！
3，XX天德神路养生养老度假村的功能已不仅仅是养老，同时也是在疗养和度假！而市内的养老院基本上只是给老人提供了住宿和一日三餐。打麻将几乎是唯一的活动内容！
4，? 运营成本大幅降低。XX天德神路养生养老度假村除提供护理服务，客房服务员等可廉价在全国招聘。
5，? 收费可高可低，入住率基本不受价格影响。成本低自然支撑了低价格，这是最具竞争力的杀手锏，可使XX天德神路养生养老度假村永远立于老年服务业的不败之地！况且为了给老人安置一个舒心快乐的环境，子女一般都会忽略价格因素！
6，? 打破了传统观念的束缚。入住“养生养老度假村”与入住“养老院”是两个截然不同的概念。受中国传统社会观念的影响，做子女的如果把父母送进养老院，往往会引来非议，使得亲戚朋友不理解，甚至留下“不孝”的骂名；而将父母送进“养生养老度假村”则正好相反，子女不但不会招来非议，而且面上有光，绝对会得到亲朋好友的认可！
7，? 经营过程简单，容易起步。一个正规的养老院，对老人的人身安全保障是很重要的，所以除了需要大量的护理人员外，还必须建立医务室，聘请专门的医生。一旦发生事故，院方还要付赔偿责任，经营风险可想而知。而XX天德神路养生养老度假村的目标客户是生活自理的健康人为主，不存在护理不当和事故赔偿的问题几乎很小。整个经营过程，说白了就是把房子出租给客人，为他们提供客房和餐饮服务、一般性的护理、休闲、观光、度假、娱乐等。而收入，甚至会比市内养老院高出数倍！！
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四、XX天德神路养生养老度假村的其它优势：
1，随着餐饮娱乐形式不断的花样翻新，“农家乐”正在席卷全国，它以其低廉的成本和实惠的服务赢得了市场的认可。而与农家乐相比，XX天德神路养生养老度假村更加贴近自然。由城市到农村，这个返璞归真的全过程，还是让游客自己慢慢去体会吧。
2，“情人旅馆”在现代社会已经不再陌生，它为那些收入并不高的年轻情侣们提供了一个释放激情的场所。在XX城市里，每天200---1000元的情人旅馆，只是提供了一个房间，三餐要另觅餐厅，经常出入公共场所还容易碰见“熟人”，甚至弄出离婚悲剧。而把情人旅馆建度假村里会怎样呢？每人每天只要100--200元，一日三餐免费供应；果园追逐、草地上拥吻，绝不会被打扰……
3，。这就意味着“XX天德神路养生养老度假村”这种经营模式很难被复制！
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五、转化劣势，多种经营；
??? XX天德神路养生养老度假村不但拥有市内养老院无可比拟的竞争优势，还可兼做“农家乐”和“情人旅馆”等，市场潜力非常巨大！但也有其劣势，就是距离市区较远，坐公交转车不便，经常探望老人的家属会感到不便。为此，“农家乐”的经营模式就成为了将劣势转变为优势的绝好方法。只需几辆中巴车，每天往返于七孔桥和德胜门市区一次，接送来此度假短租的游客和探望老人的子女，每位只要花上100--200元/天，吃住玩全包。这样一来，老人家属不但探望了老人，还体验了一次实实在在的“农家乐”。面包车的车身还可以涂广告，招揽客源。
XX天德神路养生养老度假村本身就是是一座天然的生态园。通过互联网来宣传我们的养生养老度假村，可以节省相当一部分广告投入。因为“XX天德神路养生养老度假村”与其它相关行业相比，非常的与众不同，在网上发布将会倍受关注，从而代替了广告。
?六、、建设规模：总投资15.8亿元
??? 该项目作为中国养老产业的示范项目准备分三个阶段完成：
?1，投资1.8亿元以**_*的“神路庄园”为基础，进行改造升级。
?2，投资6亿元以**_*“龙圣博生特园”为基础，进行规划建设开发。
?3，投资8亿元以XXXX口高尔夫场为基础，进行规划建设开发。
七、就一期工程为例详细计划建设方案情况是：
第一章? 总论
1.1? 项目名称及承办单位概况
1.1.1? 项目名称
XX“神路庄园”XX村项目。
1.1.2 承办单位
本项目由**_*承建。
法定地址：*_**XX水木天成2号楼
法定代表人：贺某某??????????????? 职务：董事长
1.1.3? 企业概况
**_*成立于 2004年，以舒缓亚健康和自然生态休闲为主题，充分发展户外休闲，旅游业，形成特色现代以自然生态、绿色环保为主题的XX村。
1.1.4? 项目建设地址
**_*建设的“神路庄园”XX村位于*_**十三陵旅游风景区内，七孔桥畔，紧靠十三陵水库，距长陵四华里，距神道四华里，地理位置极佳。
1.2? 项目背景
随着XX旅游事业的不断发展和2008年奥运会在**_*，**_*未有的大好趋势。大力发展旅游业已经成为地方经济中不可或缺的重要组成部分。**_*正是在这种大好形势下建设“神路庄园”XX村的，公司***发挥自己优势，愿在发展地方经济的事业中贡献自己的力量。
十三陵风景区已被列为世界文化遗产，是中国主要的世界级旅游风景区，**_*建设的“神路庄园”XX村置身于这一风景区内，在建设之初即考虑到其建筑风格一定要和周边环境及风景旅游点相协调。为此，**_*建设的“神路庄园”XX村时特意采用了鹅卵石墙面，并将客房、会议室建在槐树林某某，力求使建筑与自然风景融为一体，使其在建设完成后既有经营的实际功效，建筑风格在与周边环境协调的基础上又有醒目鲜明的特点，为良好的经济效益创造条件。
十三陵是明朝十三个封建帝王的陵墓，坐落在XXXX区境内的XX山麓距离XX约50公里。1961年，十三陵被国务院公布为全国第一批重点文物保护单位，是世界上保存最完整，埋葬皇帝最多的墓葬群。同时十三陵风景区已被列为世界文化遗产，是我国主要的世界级旅游风景区。其影响和知名度不仅在国内而且在国际上也愈来愈大，吸引众多的国内外游客观光。XX作为我国的首都，每年吸引国内外数以百万计的游客和学者，大体上每年来XX旅游的游客已达800余万人，尤其是成功举办了奥运会后，**_*之一，它的吸引力将会发挥到最大极致。然而，神路庄园就置身在这个得天独厚的环境里不断地成长和发展。
第二章?? 项目开发条件
2.1? 地理位置优越，交通便利
XX“神路庄园”XX村项目地址在XX区，该区处XX市西北部，距紫禁城三十公里，总面积1352平方公里，常住人口62万人，是一座历史文化名城，中国北方著名的旅游胜地，2004年荣获《中国十大最好玩的地方》。该区东临XX区，南与朝阳XXXX区接壤，西部接XXXX县，北靠XXXX县。卫星城市距市区33公里，地理位置优越。
本项目实施地处在*_**十三陵水库，距神道四华里西侧，交通十分便利。另外，该区是XX去往八达岭的必经之地，对旅游来讲具有很强的区位优势。***拥有现代化的通讯设施，可为用户提供电话传真无线电计算机分组交换国际特快专递等服务。
2.2 ?自然资源优越
XX区位于温榆河冲击平原和军都山的结合地带，在XX脚下，长城环抱，上风上水，一年四季空气一级，地形地貌多样，自然风光优美，雨量充沛，四季分明，山峻树绿水清天蓝有“首都后花园”的美称。XX属于暖温带季风大陆性气候，植被茂盛，多山，多水，多XX。春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽，冬季寒冷干燥。这决定了XX区旅游业季节性强的特点，4月初到11月初为旅游旺季。有丰富的地热资源，尤其是小汤山XX尤为出名，这里利于开展旅游，度假和娱乐为一体的现代休闲产业。从地质上来讲，主要是花岗岩、白云质灰岩和片麻岩，土质为风化层，适于发展林果业。就旅游资源来讲，XX地区具有典型构造和地质古迹。优越的地理位置和丰富的自然生态环境为XX旅游发展造就了得天独厚的优势。
2.3 ?环境优势
XX区内有列入“世界文化遗产”名录的明十三陵，“天下第一雄关”——居庸关；十三级浮屠的辽代银山塔林；拥有“亚洲之最”称誉的中国航空博物馆；中国坦克博物馆；迪斯尼风格的九XX乐园；全国最大的射击场——中国北方国际射击场；北方最大的国际级小汤山现代农业科技示范园；独具特色的十三陵国际高尔夫球场；空中滑伞俱乐部；风景秀丽的十三陵水库和蟒山沟崖、虎谷白某某大杨山等自然风景区。全区有文物保护单位78处，其中世界文化遗产1处，国家级重点文物保护单位4处，市级重点文物保护单位5处。该区的旅游业已经形成规模和气候，其游览内容包括名胜古迹自然景观现代娱乐康复疗养科技博览民俗风情观光农业共八大系列，形成了吃住行游购娱等功能齐全的现代旅游服务网络。该地区在中国的影响力很强，吸引着众多的国内外友人。
2.4 ?政策机遇
??? 党中央在十六届四中全会上明确提出建立“以人为本，全面协调，可持续发展的和谐社会”的科学发展观思想。以人为本的重点是要促进人的全面发展，在国民素质中，健康素质是重中之重。XX区政府确定把户外体育休闲旅游文化创意产业和旅游发展业作为区域经济发展的引擎，这无疑为XX户外休闲聚居区的发展提供了千载难逢的政策机遇。尤其是我国申奥成功后，XX的旅游等第三产业呈现了前所未有的大好趋势。
第三章? 市场需求分析
3.1 ?必要性
十三陵风景区被列为世界文化遗产后，其影响力和知名度与日俱增，不仅在国内而且在国际上愈来愈引起旅游爱好者的关注。**_*国的首都，每年都吸引着国内、国际数以百万人计的旅游者，对所有置身于旅游事业的个人、单位来说，这是一个千载难逢的机会。凡是初来XX旅游的人，有几个重要的旅游景点是向往已久、非去不可。一是天安门、故宫，二是八达岭、十三陵，目前到XX来的旅游者已达每年800余万人，都会掀起比较长期的旅游高潮。
3.2? 市场前景
神路庄园XX村包含轻松、时尚的文化，以人为本的思想，崇尚创新的追求，强调满足人的心理需求，提供人性化的环境和服务，把物质享受和精神享受结合了起来。随着人们生活水平的提高，度假村无疑是在这都市闹中取静的幽雅环境。在市场化竞争和消费结构升级的新形势下，餐饮业将积极调整产业和产品结构，努力扩大餐饮消费热点，不断加强服务内涵的人性化发展，不断拓宽餐饮消费的空间和领域，以用诚信营造、用实力说话、用行动证明为宗旨，更加便民利民，大力提倡健康消费、安全消费、绿色消费、环保消费、科学消费、节约型消费，促进餐饮业可持续发展。随着农业技术进步、农村产业结构调整和社会经济发展的需要，这种兼顾生态、经济和社会效益协调发展的观光农业生态园模式将具有广阔的市场。综上所述，本项目迎合了市场的需求，发展前景非常广阔。
第四章 企业组织与劳动定员
4.1? 企业组织
本项目的企业组织采用合资企业董事会领导下的总经理负责制，下设工程部销售部市场策划部人力资源部、财务部等主要部门。
4.2? 劳动定员
本项目各项经营要求，管理层主要有职工10多人，园林维护20人左右，护理服务人员50余人组成。项目所需人员需要培训方可上岗。
4.3? 人员培训
公司全体人员都将在上岗前进行严格的培训，组织员工定期进行知识培训，组织听取专家学者的讲座，不断鼓励员工创新，同时提高各个环节的工作效率。这使全体员工全面了解***减少陌生感，增加亲和力和使命感。不断培养和提高员工整体素质，***的企业文化，建立良好的激励机制，进行灵活的人性化的，现代管理理念。
第五章? 项目实施计划
5.1? 项目规模
**_*建设的“神路庄园”XX村，该项目资产已达人民币6100余万元。本项目占地200余亩，度假村内有果园60余亩，槐树林带50余亩，“神路庄园”XX村已建设完成各类建筑12000余平方米，院内绿化面积占总面积的80％。神路庄园各项娱乐功能齐全，设施一流，能接纳各界团体和各界人士召开会议，休闲度假。四排四合院改造后可以接待100名左右老人进行养生养老。
5.2???????? 资金来源
该项目由**_*自筹资金。该项目资产已达人民币6100余万元，下一步筹集资金1。19亿元，对接待老人养生养老实施进行改造升级和构置设备等。
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5.3项目功能
XX神路庄园XX村项目功能分别为：客房、会议室、套房、住房、塔楼、儿童村、职工宿舍、职工餐厅、烧烤园、鹿园、值班室、仓库、画廊、画室、四合院、果园住房等。建设风格中西合璧，高雅别致，山，水，亭，榭，花草树木，景色优美，可以使您尽情感受大自然之美。
第六章 利润估算
6.1? 计划及评价方法的选择
本项目建设周期为一年。***投资计划及战略规划制定详细的财务计划，包括投资预算及经济利润预算，***经营财务状况进行财务评价，依据《方法与参数》中规定的方法计算新增效益与新增费用。基本数据：（一）各类经营项目按运营率100%测算；（二）每种营业项目的销售价格按企业定价策略及当前市场价格制定估算；（三）年运营工作日为365天。
6.2? 利润估算?
6.2.1 餐厅收益
**_*建设的“神路庄园”度假村中有同时可容纳300—400人就餐的大型餐厅，在十三陵地区可同时容纳300—400人就餐的单位很少，**_*的建设项目恰好弥补了十三陵旅游风景区这一旅游服务的不足。集体旅游者的集体进餐往往按人数定餐，其利润也可按人数来计算，仅以集体进餐一项计算效益：
300人次 * 15元（人均利润）= 4500元；
400人次 * 15元（人均利润）= 6000元；
集体进餐的毛某某是4500---6000元。
4500元的毛某某 * 1年（按300天计算）=135万元；
6000元的毛某某 * 1年（按300天计算）=180万元；
在**_*建设的“神路庄园”度假村中，考虑到散客的需求，为此在餐饮服务方面，特为散客商设计了以家庭、朋友自行组织旅游的小旅游团体，为散客准备了数间小型餐厅。
上座率按70%计算，每餐平均按50—70元利润计算：
七间小餐厅*50元（单间单餐利润）=350元；
350元*1年（按300天计算）=10.5万元；
七间小餐厅*70元（单间单餐利润）=490元；
490元*1年（按300天计算）=14.7万元；
**_*建设的“神路庄园”度假村完成后，仅餐饮服务一项每年的毛某某当在145.5---194.7万元之间。
6.2.2? 旅游纪念品
十三陵是著名的旅游景点，与其有关的旅游纪念品一直受到广大旅游者的青睐，而中国的工艺品更是历史悠久、举世闻名，在饱览世界著名文化遗产的同时，又能有机会购买自己中意的具有浓厚中国特色的各类工艺品不失为一大乐事。为此，**_*建设的“神路庄园”度假村设立了工艺品、旅游纪念品商店。**_*已经招聘了既有专业知识又有相关经验的人员，开始着手于前期工作，一旦建设完成马上可以投入经营。因为每天将有300----400人次的游客到度假村内进餐，这些人同时也就成为了旅游纪念品和工艺品潜 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 发展***建设“神路庄园”度假村是一项利国利民、对促进XX区的旅游发展是一件好事，对促进十三陵镇的发展有积极作用，对改善当地的经济现状来说更加确实可行。为此我们希望得到各级领导的关心和支持，希望得到各界朋友们的帮助。
八、后续项目开发：
??XX天德神路养生养老度假村正式运营后，“神路庄园”度假村以营业收入再进行投资的同时，争取国家政策性资金支持和扶持，进行二期、三期工程的建设中开展果蔬种植，使之不断壮大，最终发展成一个集老年服务、休闲度假、旅游观光、果蔬采摘、农家乐、高尔夫等为一体的综合性生态度假村！必将在中国养老产业上创造出辉煌成就。
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九、附件：1.**_*工商营业执照。
????????? 2.**_*企业代码证。
????????? 3.**_*开户许可证。
??????????4 **_*税务登记证。
????????? 5.**_*“神路庄园”度假村图片。
????????? 6.**_*“神路庄园”度假村评估报告结论。
????????? 7.法人代表身份证复印件。
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