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资产评估服务方案

项目名称：*_**殡仪馆资产评估服务项目

单位名称：**_*

日 期：2021年3月18日

目 录

第一部分 服务方案……………………………………………1

一、项目基本情况 …………………………………………1

二、工作范围 ………………………………………………1

三、评估实施方案 …………………………………………1

四、保证措施 ………………………………………………1

五、保密措施 ………………………………………………1

六、需要补充的重要事项 …………………………………1

第二部分 评估基本原则和方法………………………………31

一、资产评估基本原则……………………………1

二、资产评估方法选择……………………………1

第三部分 评估操作程序……………………………31

一、评估基本程序……………………………1

二、流动资产和其它资产的评估……………………………1

三、长期投资的评估……………………………1

四、机器设备的评估……………………………1

五、在建工程资产评估……………………………1

六、建筑物的评估……………………………1

七、土地使用权评估……………………………1

八、负债的评估……………………………1

第四部分 公司基本情况 …………………………19

一、基本情况……………………………1

二、服务范围……………………………1

三、主要业绩简介……………………………1

四、营业证照及资质证书……………………………1

第一部分 服务方案

一、项目基本情况

（一）项目概况

*_**殡仪馆拟转让其整体资产，需对*_**殡仪馆的全部资产价值进行整体评估。

*_**殡仪馆为我市从事殡葬服务的社会公益性事业单位，位于XX高XX区XX管理处。

（二）评估目的

*_**殡仪馆拟对外转让其全部资产和经营业务，本次评估为此经济行为提供价值参考依据。

（三）评估范围

评估范围包括*_**殡仪馆评估基准日审计后资产负债表反映的全部资产及负债。

（四）评估基准日

评估基准日由委托方结合本次经济行为决定。

二、工作范围

*_**殡仪馆整体资产评估的范围界定包括两个层次：其一是资产范围的界定，即单位整体评估的一般范围；其二是有效资产的界定，即单位整体评估的具体范围。 （一）*_**殡仪馆整体资产评估的一般范围 ：　　单位评估的范围应该是单位的全部资产。具体界定单位评估的资产范围时应根据的资料有：单位提出资产评估申请时的申请报告及上级主管部门的批复文件所规定的评估范围；单位有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的资产变动的范围；涉及国有资产的评估，可参照其评估立项书中划定的范围。 （二）*_**殡仪馆整体资产评估的具体范围： 具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围。是在评估的一般范围的基础上经合理必要的重组后的评估范围。在具体划定单位整体资产评估达到具体范围时应注意：对于在评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，暂不列入单位评估的资产范围；在产权界定范围内，若单位中明显存在生产能力闲置或浪费，以及某些局部资产的功能与整个单位的总体功能不一致，并且可以分离，按照效用原则应提醒委托方进行资产重组，重新界定单位评估的具体范围。

三、评估实施方案

（一）对标的所属行业的了解及优势

1、对标的所属行业的熟悉

根据委托方资料介绍，被评估单位是一家从事殡葬服务的社会公益性事业单位。我公司曾受XX投控***委托对从事类似业务的*_**和XX***进行过审计，对所属行业比较熟悉。

我公司对XX地区多家国有大型企业进行过整体资产评估，对该地区的土地使用权市场价格、房屋建筑物安.建造价等十分的熟悉，对本项目评估具有长期的评估、审计及工程造价审核等服务经验。

2、我公司的专家优势

我公司现有资产评估师8人，注册会计师30余人，注册造价师12人，高级工程师2人。

3、我们在本标的项目中的优势

资产评估工作涉及被评估单位的方方面面，单位的配合是至关重要的、决定性的，配合程度直接决定工作的进度甚至影响评估报告的质量。

根据单位资产规模、所属行业及委托方特点，我们分析认为，执行本项目任务将具有很大的优势，主要体现在：

（1）快速优势：根据我们已经掌握的单位信息，可快速制定工作方案，进行人力安排、项目培训，进行现场工作等；

（2）团队及沟通优势：基于多年的工作经验，我们拥有专业的工作团队，出于对单位行业较了解，我们能够分清主次，抓住重点，与单位负责人以及具体经办人进行沟通，使工作更有针对性，沟通更加顺畅，结果更具有说服力。

（二）资产评估流程

资产评估工作从开始到结束可分为五个工作步骤：前期准备、资产清查及申报、现场勘查、评估作价及报告编制、评估报告备案。

前期准备。进行项目的前期洽谈，在了解项目的具体情况后，考虑自身的业务承接能力，当决定承接后，对评估对象的情况组织内部人员根据初步收集的资料进行综合分析，同是准备对于评估项目涉及到的行业信息等进行网络搜集与整理，考***内部评估师专业情况进行安排，对于企业价值评估和其他资产组合评估，还需要考虑相应的审计机构协作问题。

资产清查及申报。根据资产评估师的培训计划，召集被评估单位财务人员等具体工作人员进行培训，详细讲解本次资产评估的工作内容、申报及提交资料的要求和注意事项；按照资产评估师的要求对资产进行自查，并填写资产评估明细表，准备评估所需资料，评估师指导单位工作人员进行资产清查及申报，对单位提交的申报表进行审核，提出修改意见。

现场勘查。评估人员应当亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集相关财务资料，权属证明资料，实物资产的运行资料，并与委托方或被评估单位相关人员一起讨论实物资产的清查方案或办法以及其他非实物性资产的存在性问题，比如采取询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查。所有现场调查的资料都应当及时整理和归纳并编制相应的分析意见，以备后期审核和评定等估算，在现场调查阶段最为重要的是明确是否存在受到限制的情况，如果存在某种程度的限制，必须及时报告并与委托方沟通，从而明确评估的类型。

评估作价及报告编制。根据现场搜集信息、资料，按照操作规范以明细表的形式对资产进行评估作价；项目负责人按照既定格式书面说明评估过程、评估方法及评估结论，统筹编制评估报告初稿，初稿完成后与委托人进行沟通，如果沟通中出现重大争议的应***负责人审核并协调。评估报告内部复核采取三级复核制度，即现场负责人复核 ，重点保证资料的完整性，数据的真实性和准确性以及不重不漏等；项目负责人复核，重点是方法选择的恰当性、资料来源的合规性、参数确定的合理性等；公司负责人复核 ，重点是项目限制性及其解决，项目不确定性所可能导致的风险。

评估报告备案。根据管理部门要求，准备和报送相关文件、资料，向管理部门汇报工作内容，随时解答管理部门提出的问题，根据管理部门审核并提出的反馈意见进行答复并修改报告。

在各个阶段，资产评估师以及需要委托方、被评估单位配合的具体工作内容和流程如下表：

工作阶段

委托方、被评估单位的工作内容

资产评估师的工作内容



前期准备阶段







确定评估范围、评估基准日

依据工作方案明确评估范围、评估对象、选定评估基准日

明确评估范围、评估对象、评估基准日



组织落实与人员动员

对全体参与资产评估单位召开动员大会，明确工作内容

对单位展开前期调查，了解单位管理、会计主体构成、财务核算框架以及资产特征；从专业角度向单位相关人员介绍工作内容及配合方式



评估方案初步设计

配合中介机构的相关调查，提供有关介绍资料、座谈等

根据调查结果设计符合单位特点的评估方案



评估方案完善

对评估方案提出修改意见

根据反馈结果，完善修改评估方案，使之更具有针对性



资产清查申报阶段







人员培训

根据资产评估师的培训计划，召集各被评估单位具体工作人员进行培训

详细讲解本次资产评估的工作内容、申报及提交资料的要求和注意事项



资产清查及申报

按照资产评估师的要求对资产进行自查，并填写评估申报明细表，准备评估所需资料

指导单位进行资产清查及申报，对单位提交的申报表进行审核，提出修改意见，直至符合要求



现场勘查与调查阶段







资产客观存在的查验

根据中介机构的具体需要给予及时充分的配合，包括陪同现场勘查、收集准备书面资料、提供产权证明文件、答复问卷调查等，以及安排中介机构人员办公、通信等配合工作

观察、询问、查阅资料、复核计算



产权所属关系的验证



收集产权文件，复核验证



资产状态的勘查



清查、盘点、调查询问、座谈



资产计价标准的查验及调查



查阅原始资料、市场调查



单位整体经营状态的分析



分析性复核，与负责人座谈



作价及报告编制阶段







评估作价



根据现场搜集信息、资料，按照操作规范以明细表的形式对资产进行评估作价



报告编制

根据管理部门要求，提供出具报告所需要的文件

按照既定格式书面说明评估过程、评估方法及评估结论



评估报告备案阶段







提交备案必备文件

根据管理部门要求，报送相关文件、资料

准备与评估相关的报告、资料



管理部门审核并提出反馈意见

向管理部门审核工作提供便利条件，组织汇报工作

向管理部门汇报工作内容，随时解答管理部门提出的问题



答复审核意见并修改报告

针对审核意见，准备与企业相关的资料及答复

针对审核意见，准备与评估机构相关的资料及答复



获得批准

取得批准文件





（三）评估工作时间安排表

本次评估我们预计总共需26天，从被评估单位提供必需的工作资料具备评估条件进场开展评估工作开始计算。具体评估工作时间安排表见下表：

评估阶段

预计天数

工作内容

预计参与评估人员



预沟通阶段

1天

评估前期调查、预沟通。

副总经理1名



评估准备阶段

2天

尽职调查、前期培训。

副总经理1名、项目经理1名。



评估现场工作

阶段

10天

指导单位清查资产，审核资产评估申报表，并与账簿记录、会计报表进行核对，资产清查核实,获取必要的评估资料。

项目经理1人领队，注册资产评估师1名、助理人员及相应专业的专家2名。



评定估算阶段

8天

研究确定具体评估方法；收集资料；评定估算。

项目经理、注册资产评估师2名、助理人员及相应专业的专家2名。



评估报告阶段

5天

汇总初步评估结果；交换意见；对初步评估结果作必要的补充和修正；对修正后的评估结果进行结论分析，撰写评估说明与报告，经事务所内部复核签发后向委托方提交正式评估报告。

副总经理、项目经理、质量控制部经理、其他专业人员、签字注册评估师



注：每一工作阶段结束后，将安排专门时间，由项目组与委托方及其被评估单位进行沟通，内容涉及委托方相关方案设计、评估所涉及的主要问题及解决建议等。

（四）人员安排

1、总负责人

项***总经理涂名荣先生负责全面协调与处理。

2、技术小组

鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目拟***负责人涂名荣、公司副总经理刘志武、注册评估师胡外生等组成，在整个项目过程中提供技术指导与支持。

3、项目具体负责人

由项目经理熊光辉先生担任项目具体负责人。

4、项目分组

本项目评估拟分四个大组，分别为收益法评估组、固定资产评估组、无形资产（主要为土地使用权）评估组、其他资产负债评估评估组，各个大组由相应的项目经理担任组长，每个大组根据客户的具体情况分成若干小组，每个小组由至少一名具有胜任能力的执业人员担任各小组的负责人。

项目人员组织结构框图如下：

（五）评估方法的选取

根据国有资产评估管理的相关规定以及《企业价值评估指导意见》和《中国资产评估准则》的相关要求，涉及企业价值的评估应采用两种以上的评估方法进行评估。评估企业价值通常可以通过市场途径、成本途径和收益途径。经过对企业、市场及相关行业的了解和分析，我们认为目前国内此类资产转让市场尚未完全公开，相关资产公开交易价格较少，难以选取具有可比性的参照物，因此不具备采用市场法进行评估的条件。

根据对被评估单位的基本情况进行分析，本次对被评估单位整体资产评估分别采用成本法和收益法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。

1、成本法

成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

根据我们对被评估单位行业的了解，房屋建筑物、机器设备、土地使用权是本次成本法评估的重点资产，对其评估方法简单介绍如下：

（1）房屋建筑物（不含土地使用权）

主要采用重置成本法进行评估。计算公式如下：

评估价值=重置价值×成新率。

（2）机器设备

本次采用重置成本法进行评估。计算公式如下：

评估价值=重置全价×成新率

（3）土地使用权

根据土地资产评估的要求，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，再将以各种评估方法计算的评估结果进行算术或加权平均，确定最终地价。

本次评估中采用基准地价系数修正法、成本逼近法及剩余法进行评估。

A、基准地价系数修正法

计算公式为：

宗地价格=基准地价×开发程度修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×（1±∑综合因素修正系数）

B、成本逼近法

计算公式为：

宗地价格=土地取得费+土地开发费用+有关税费+利息+利润+土地增值收益

C、剩余法

剩余法又称假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等到费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式为：

地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费

2、收益法

收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

收益法可以采用自由现金流折现法。

根据被评估单位现时资产状况，考虑行业状况以及市场前景等因素，预测被评估单位未来有效期限内的收益情况，然后按照一定的折现率将其折算为现值，即为采用收益法所确定的经营性资产评估值，然后加上应用其他方法评估确定的溢余资产及非经营性资产评估值，得到被评估单位整体资产的评估值，然后减去有息负债价值，即为单位资产全部权益价值。公式如下：

资产全部权益价值=企业价值－有息负债价值

企业价值=企业自由现金流现值+溢余资产+非经营性资产

企业现金流现值计算公式如下：

式中：P—企业自由现金流现值；

Ri—第i年的企业现金流；

r—折现率；

n—收益折现期限。

企业自由现金流量=息税前利润×（1－所得税率）+折旧及摊销＋财务费用-资本性支出-营运资金增加额

=营业收入-营业成本-营业税金及附加+其它业务利润-期间费用+投资收益-所得税+折旧及摊销＋财务费用-资本性支出-营运资金增加额

在预测营业收入时，要考虑各类经营业务在经营收入的比重及增长情况，以完整、合理地反映被评估单位的收入来源和收入预期。

四、保证措施

（一）强大的专业评估人员队伍

本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。针对被评估单位工作量大、时间较紧等具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，***范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务。

1、根据项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任；

2、鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目拟***负责人涂名荣、公司副总经理刘志武、注册评估师胡外生等组成，在整个项目过程中提供技术指导与支持。

3、房屋建筑物、机器设备、土地使用权、收益预测等属于本项目中的重要特殊评估领域，因***将配备既具有评估行业从业经历的土建工程师、设备工程师及资产评估师、土地估价师进行评估；

4、因为本项目的专业性很强，因此可以充分利用与本所有联系的业内人士资源，在必要时，将向这些业内人士寻求专业帮助。

（二）良好的沟通

本次评估工作最终要满足委托人评估目的的需要，因此做好与委托人、被评估单位的配合工作非常重要。我们将在遵守职业道德原则的前提下，适时地与被评估单位管理当局和委托人的适当层次进行沟通，建立良好的工作关系，以提高评估效率和效果。

1、在评估过程中需要委托人、被评估单位的充分支持与配合，并保证评估人员能够接触与开展评估工作相关的部门、资料、信息、财产和人员；

2、外勤评估工作之前，先与被评估单位相关职能部门进行沟通，向相关人员了解被评估单位的有关情况，听取委托人、被评估单位对评估小组的评估实施方案（包括评估重点领域、评估程序等）的意见；

3、及时向委托人、被评估单位通报评估过程中发现的各种问题，并提出相应处理意见，推动评估工作进度。

（三）完善的内部质量控制体系

完备的组织结构和清晰的管理流程有效保证了问题的及时发现和上传，加强了项目核心组对现场情况把握的准确性，使核心组能够随着现场工作的深入，迅速完善评估方案和操作指令，保证其切实可行；将项目指令直接同步下达至项目组各层级，使现场工作规范、统一，问题得以解决，偏差得以修正，项目质量得到严格控制。

我们通过项目执行过程中的项目三级复核制度和独立于项目执行之外的项目内核制度集中控制项目质量；通过完善的项目人员考核制度使项目人员充分重视项目质量。

项目三级复核制度：由项目组内的总体负责人、现场负责人、项目核心组逐级审核评估工作成果，保证项目质量。

重大项目内核制度：由独立于项目执行之外的内核人员将监督、审查贯穿于项目事前、事中、事后，对项目方案、项目执行、项目重大事项的处理方式和评估工作成果质量提出意见和建议，避免项目组出现方向偏差和质量问题。

项目人员考核制度：以项目执行质量作为人员考核的重要指标，以贯彻质量为先的指导思想。

（四）先进的信息系统支持及评估技术手段

本项目中的评估范围涉及多个主体，资产总额较大，评估基础计算及汇总的工作量很大，本公司先进的信息系统支持及评估技术手段，可以做到分级评估，逐级汇总，基础计算采用专业软件、收益法评估行业数据由专门机构提供等方式以提高评估的效率，也能保证汇总数据的准确性。

五、保密措施

除法律法规的规定之外，我们有义务对在评估过程中获取和接触的客户资料保密，拟采取以下保密措施：

（一）对于需要保密的客户资料，由委托方在委托业务时进行明确，并在业务约定书中约定，或由委托方、资料拥有人及我所签订专门的保密协议，以便对保密范围、保密对象、保密等级、保密资料等的使用等做出约定；

（二）公司对本次谈判中了解到的委托方及相关资产的一切信息负有保密义务，除国家法律规定外，未经委托方及资料拥有人的同意，不得将需要保密的资料及相关机密对外泄露；

（三）对于涉及到需要保密的项目，在成立项目组时选派保密意识强的人员组成，并在评估开始前进行专门的交底，以便准确把握委托业务 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 谷滩XX区丰和北大道59号丰和时代大厦25楼

联系人：周霞***

办公电话：0791-***(传真)、***

邮政编码：330038

二、服务范围

**_*经财政部门批准，具有从事企业整体资产评估、各类单项资产评估资质。具体服务范围：可从事企业价值评估、单项资产评估、资产组合评估、其他资产评估、相关咨询业务。包括：企业整体改制资产评估，中外合资、合作、联营资产评估，企业并购、重组资产评估，产权变动、资产抵押资产评估，机械设备、流动资产、土地、房地产、无形资产、矿产资源使用权等项目的评估。

三、主要业绩简介

长期以来，我公司为**_*型企业的改制、融资、资产交易、股权转让等提供相关评估服务，近年来主要项目业绩包括：

1、

2、

3、

四、营业证照及资质证书

（一）营业证照

（二）资产评估执业证书

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