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房地产软件项目评估

基金投资部希望对房地产垂直行业ERP软件与SaaS公司（称为“甲”公司）的投资价值做出初步评估。团队通过案头信息整理和外部访谈调研等方式获得如下信息。

请根据这些信息，以5年为主要投资周期（不是更长的投资周期），***的成长性和投资价值进行评估，并简要写出理由。

注意事项：1）请给出相对明确的观点；2）案例并无标准答案。

1、房地产行业信息

我国约有房地产开发商9.7万某某，其中年收入过10亿（每年卖完1个楼盘）的开发商近2000家，每年新房楼盘3万个。

头部开发商由于资金成本优势（海外发债等利率低于国内民间借贷），头部集中趋势明显，TOP30强房某某权益销售面积总份额从2016年的21%提升到2019年36%

2019年全国新建住宅销售面积15亿平米、3年CAGR为3%，销售金额13.9万亿元、3年CAGR为12%；2019年新房销售面积仅增长1%、金额增长10%；整体呈现出一二线城市销售面积下滑，三四线城市15-18年高速增长后、19年增长显著放缓势头

图表1：按人均可支配收入划分，各类城市过去3年、2019年新房销售面积增速情况

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图表来源：wind，航天基金

2019年中国城镇化率60.6%，低于主要发达国家水平（均在80-90%）；

从套户比来看，约在2015年中国套户比超过1.0，2019年约为1.1（1个家庭平均1.1套房），按2019年销量推算到2025年套户比将达到1.20（空置率提升）。发达国家套户比一般不超过1.15，但美国自从1960年套户比也一直高于1.1（持续移民和新生人口）

图表2：主要发达国家套户比对比

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图表来源：wind，航天基金

从金融条件看，2019年中国居民部门负债率、贷款保障倍数等长短期偿债能力均优于国外发达国家，按2019年房贷体量推算，预计到2025年上述指标仍将小幅低于国外发达国家平均水平（图表较多，不再列述）

从短中期来看，地方财政土地依赖度高，2019年土地出让收入占全国财政收入比例为40%，发达省份多数接近50%。土地财政导致地方政府卖地金额迭创新高、新楼盘持续推向市场

图表3：各省土地财政依赖度对比

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图表来源：wind，航天基金

2、房地产行业信息化

根据调研，上市房某某2019年平均外部购置软件支出金额900万元，占收入比例仅为0.05%；头部TOP30房某某平均外部购置软件4600万元，占收入比例仅为0.23%。

图表4：上市房某某平均外部购置软件支出金额

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图表来源：wind，航天基金

与其他行业对比，房地产行业过去20年黄金期，企业粗放发展、不注重管理精细化，导致（管理）软件支出占比显著低于其他行业。

图表5：第三产业各行业***平均外部购置软件支出金额占收入比例

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图表来源：wind，航天基金

3、***介绍、外部访谈

1、主要产品功能

甲公司为国内房地产信息化领域龙头，主要从事开发商ERP软件销售，以及新房楼盘案场管理SaaS、新房项目施工管理SaaS等。主要功能：

ERP（开发商核心业务系统），单个客户收费几百万元一套系统（一次性），每年收一定的运维、二次开发费用。传统业务，2/3的收入来源

CRM：售楼软件（销售执行全过程管控）、会员管理系统、营销自动化（根据销售目标、去化目标，自动制定放盘、营销计划）

项目管理：采购、增值税管理、成本费控、销售回款管理、项目收益测算

决策支持BI：可视化展示核心KPI指标（集团-分公司-项目）、全面预算管理系统、发票管理系统

SaaS（软件即服务），按新房案场数量收费，在新房销售的3、4年左右时间内 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 有很大渗透空间。现场的销售天天琢磨如何洗客、分钱，这是开发商最痛的地方

访谈对象D：新房营销SaaS竞争对手

现在也就3000个案场用了人脸识别，我们做了1600-1800个楼盘，领先***

人脸识别摄像头需要一定的本地化服务。有些售楼处比较暗，光线要调整，或者摄像头被绿植阻挡等，都需要工程师到案场实际勘察后定制摄像头位置和实施安装

我们是本地化实施运维团队，***除一线城市外均为代理商实施。他们通过代理商确实跑的更快一些，但未必有我们这样的本地化服务

甲公司在渠道风控这块做的比我们晚，最初是允许我们的系统和摄像头接入他们的ERP的；后来开始模仿我们，但还是很多地产商会用我们的产品

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