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HCFGS-2016-002

惠城府〔2016〕19号

各镇政府，各街道办事处，区府直属各单位：

现将《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

惠***2016年2月22日

惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定

第一章 总 则

第一条 为进一步加强农村集体经济组织留用地的使用管理，规范村企合作行为，保障被征地农民生产生活需要和村（组）集体经济建设，根据《中华人民共和国土地管理法 》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府〔2009〕41号）、《惠州市农村工商和住宅建设用地管理的若干规定》（惠府〔1994〕53号）、《*_**法》（惠府办〔2015〕13号）等有关规定，结合我区实际，制定本规定。

第二条 本规定所称农村集体经济组织留用地，是指国家征收农村集体土地后，为解决被征地农村集体经济组织及其村（居）民的生产生活需要，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给农村集体经济组织用于解决生产、生活，且已经办理了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》的建设用地。

第三条 农村集体经济组织留用地的使用、开发和管理，纳入农村“三资”监管范畴。区***承担本行政区域内农村集体经济组织留用地的统一管理职责，负责监督、指导各镇政府（街道办事处）具体实施辖区留用地的监管工作。区政府成立惠城区集体留用地村企合作开发建设管理领导小组，***（以下简称“区村企合作建管办”），具体负责农村集体经济组织留用地村企合作开发建设项目工程竣工验收备案前规划建设环节的业务管理和监督指导。区国土资源分局负责留用地使用的业务指导、登记办证、审查备案以及拟订土地挂牌出让方案等工作。各镇政府（街道办事处）负责对辖区内农村集体经济组织留用地的日常监管。镇政府（街道办事处）应当指定承担“三资”监管工作职责的机构具体实施监管工作。

第四条 任何单位和个人不得侵占、买卖、私分或以其他形式非法转让集体经济组织留用地。未经依法批准，不得擅自改变其使用功能。

第二章 开发使用原则

第五条 农村集体经济组织留用地的利用，应当坚持节约、集约、高效的原则。原则上要以镇（街道）或行政村（或村民小组）为单位，统一规划利用留用地，集约建设相对集中的农村集体经济组织工业或商业项目或者村（居）民住宅楼，促进村（居）集体经济持续发展，推进城镇化建设。

第六条 农村集体经济组织留用地的开发使用，在符合城乡规划要求和集约节约利用土地的前提下，由村民委员会（或村民小组）统一组织开发，集中进行建设，用于兴建村（组）经济实体项目或者村（居）民住宅楼，保障村民委员会（或村民小组）集体经济组织的长久经济收入和村（居）民的生产生活需要。?

第七条 在符合规划要求可分割留用地的前提下，合作开发建设项目分配给村民委员会（或村民小组）的物业所占用的土地原则上应当独立分割，单独办证，仍保留原用地性质。保留原用地性质的合作开发建设项目留用地，应当向国土部门申请办理土地分割办证手续，并向规划部门申请单独办理该用地的规划设计和建设报批手续。

第八条 村民委员会（或村民小组）应当根据本村（组）留用地的面积和地段分布情况进行统筹考虑，统一安排。按照居者有其屋的原则，确保村（居）民每户能够在本村（组）的其中之一个村企合作项目中分配到一套人均建筑面积不少于25平方米的住宅。

第九条 合作开发建设留用地后所分配到的物业面积较多时，村民委员会（或村民小组）按照第八条规定要求在满足了本村（组）村（居）民人均住宅面积的前提下，应当将其余的相应物业留归本村（组）集体所有，用于积累集体资产，由村民委员会（或村民小组）统一经营管理和收益，以发展壮大集体经济、增加村（居）民收益和用于农村集体公益事业。留归本村（组）集体所有的物业资产，村民委员会（或村民小组）不得擅自出售、买卖或转让、抵押等。需要进行资产处置的，必须严格依照《中华人民共和国村民委员会组织法》和村民议事规则等有关规定，组织召开村民会议（或户代表会议）讨论形成决议并报镇政府（街道办事处）审查同意和备案后，方可依法进行处置。

第十条 经批准同意合作开发的留用地，原土地权属发生转移的，必须依法采用公开招标、拍卖或者挂牌方式进行。

合作开发建设用地涉及改变产权性质的，合作双方须凭村企合作合同及其相关的政府批准文件，向区国土资源分局申请办理土地变更登记。

第三章 村企合作条件

第十一条 村民委员会（或村民小组）因缺乏建设资金和技术力量等客观原因，拟引进有实力的企业合作开发使用集体经济组织留用地的，允许进行村企合作，开发建设成工业或商业经济实体项目或者村（居）民住宅楼。

村民委员会（或村民小组）按照《*_**法》（惠府办〔2015〕13号）的规定选择集体建设用地作为留用地，且已经办理了《集体建设用地使用权证》的，也可以利用该留用地与企业合作兴建村（组）集体经济实体项目。

第十二条 村民委员会（或村民小组）在村企合作开发建设项目中享有的物业分配权益，必须满足如下条件：

（一）确保本村民委员会（或村民小组）在该项目总建筑面积中能够分配到相应比例的建筑物业。具体分配比例为：工业物业30％以上、商铺物业15％以上、住宅物业20％以上（上述比例均包括本数）。

建筑物业的面积分配比例，须按照经规划部门批准最终实施的该项目工业、商业及住宅的计容总建筑面积计算。

本款所述的工业或商铺物业，是指规划报建和产权登记为工业或者商业用途，可以获得长期永久性收益的工业或者商业经营用房，包括工业厂房及其办公等配套用房、商铺或者其它具有商业用途功能的非住宅房屋。住宅物业是指符合居住使用功能条件、规划报建和产权登记为住宅的房屋。

（二）项目建成后，确保本村民委员会（或村民小组）能够按照该项目的规划设计方案要求及村（组）可分得的住宅和商业建筑面积比例，分配享有相应比例数量的停车位。

（三）经规划部门批准，合作开发企业在原合同（协议）约定的可建计容积率的建筑面积基础上另行提高容积率，增加可建总建筑面积、计容积率建筑面积的，对增加的面积部分，仍应当按本条第（一）款规定的相应比例对村民委员会（或村民小组）进行再分配。

第十三条 拟参与合作的企业必须具有相应资质条件、资金实力且在最近3年内无发生违法经营行为和无不良信用记录，并依照第十六条规定通过公共资源交易平台公开招标选定。

第四章 申请报批程序

第十四条 申请程序

村民委员会（或村民小组）拟引进企业进行合作开发建设集体留用地的，须按如下程序提出申请：

（一）申请出具《规划设计条件告知书》。村民委员会（或村民小组）拟启动合作开发前，应当先向市或区规划部门咨询了解该留用地的规划用地性质、相关技术经济指标等情况，并向规划部门申请出具该留用地的《规划设计条件告知书》和委托有资质的设计单位对该地块进行规划方案的初步设计。

（二）草拟村企合作开发初步方案并公开征求意见。村民委员会（或村民小组）在参考当时当地市场行情的情况下，组织草拟《******留用地拟进行村企合作开发建设方案（征求意见稿）》，在本村（或村民小组）村务公开栏公示7天以上，公开征求和广泛听取村民的意见建议。

（三）拟定村企合作开发正式方案。征求意见期满后，村民委员会（或村民小组）应当组织召开村（或组）干部、村民代表和党员联席会议，根据回收的村民意见或建议对方案征求意见稿进行讨论、修改和完善，拟定《******留用地村企合作开发建设方案（讨论表决稿）》。

方案的主要内容应当包括：项目名称，留用地基本情况（包括地域位置、面积、四至范围、国土证号及相关技术经济指标、规划设计条件等情况），土地挂牌面积位置、建筑物总面积、建设期限，物业分配比例，村（或组）成立项目建设监管小组的成员名单及其职责任务等。

（四）提交正式方案给村民会议讨论、表决。建设方案拟定后，村民委员会（或村民小组）必须按照《村民委员会组织法》及村民议事规则的规定，组织本村（或村民小组）三分之二以上年满十八周岁的村民或者户的代表召开村民会议或者村民户代表会议，对《******留用地村企合作开发建设方案（讨论表决稿）》进行充分讨论、表决，形成村民会议决议，并由参会的村民或者户的代表签名确认。表决通过及签名确认后，形成正式定稿的《******留用地村企合作开发建设方案》。

（五）正式方案公示。村民委员会（或村民小组）应当在村民会议结束后3日内，将表决通过的《******留用地村企合作开发建设方案》及村民（或户代表）签名确认的表决结果情况，在本村（或村民小组）村务公开栏公示7天以上，并将公示过程、公示结果记录（拍照）存档。

（六）提出合作申请。公示结束后，村民委员会（或村民小组）须先向当地镇政府（街道办事处）提交村企合作开发申请，填报《惠城区集体经济组织留用地村企合作开发建设项目申请呈批表》（以下简称《申请呈批表》），同时提交如下申请材料：

1.村民委员会（或村民小组）负责人签名并加盖单位公章的《申请呈批表》；

2.《国有土地使用权证》；?

3.《建设用地规划许可证》；

4.建设用地红线界限图和总平面规划方案；

5.规划部门出具的《规划设计条件告知书》；

6.《******留用地村企合作开发建设方案》及选择合作企业招标条件委托书；

7.村民会议或者户代表会议的签到表、会议记录（或会议决议）及其签名确认结果；

8.公示记录（照片）及其公示结果说明；

9.有关部门要求提交的其他材料。

第十五条 审核报批程序：

（一）镇街核查。

镇政府（街道办事处）收到村民委员会（或村民小组）提交的申请材料后，须先组织镇（街道）国土、建设、法制、信访等部门对村（组）提交的村企合作项目有关材料进行初审，同时对方案征求意见情况、组织召开村民会议情况、表决签名确认结果及公示情况等程序进行核实。符合规定程序和条件的，出具初审核实意见；不符合要求或材料不齐的，及时退回给村民委员会（或村民小组）或者通知其补充提交。

镇政府（街道办事处）应当在收齐材料后30个工作日内完成初审核实工作。

（二）申请材料报送。

当地镇政府（街道办事处）经审查核实符合要求且材料齐备的，镇政府（街道办事处）应当拟定《关于上报******项目村企合作开发建设方案的请示》（下称《请示》），连同村（组）的《申请呈批表》及其相关材料，***。

《请示》必须包括以下方面的内容：

1．村企合作开发地块的权属情况，具体位置、附坐标的四至范围、使用面积、是否存在土地争议等概况；

2．村企合作开发建设的主要形式、按规划设计条件计算的建筑物总面积、村（组）享有的物业分配比例及村（组）委托挂牌招标条件等情况；

3．村企合作开发建设方案征求意见、组织召开村民会议或户代表会议、讨论表决及签名确认结果的核查情况；

4．村企合作开发建设方案及签名确认公示结果核查情况；

5．镇政府（街道办事处）组织进行调查核实的情况说明及该项目的《社会稳定风险评估报告》。

（三）区直部门审查。

区村企合作建管办收到镇政府（街道办事处）提交的留用地村企合作开发建设项目相关申请材料后，***、区城乡规划建设局、区国土资源分局、区财政局、区农业局等部门***对申报程序进行合法性审查后，送区政府办公室协调国土规划工作的副主任提出综合审核意见，连同《请示》和相关申请材料一并上报区建设用地领导小组会议进行联审。

（四）区建设用地领导小组会议联审。

1. 区建设用地领导小组会议原则上每季度召开一次，必要时可以增加召开次数。***托分管国土规划工作的副区长负责召集和主持。

2. 会议联审通过后，区建设用地领导小组办公室按照审议通过的意见整理拟定《区建设用地领导小组会议纪要》，呈分管国土规划工作的副区长和区长审定、签发。然后，由分管副区长在《惠城区集体经济组织留用地村企合作开发项目申请呈批表》上签署审批意见，***印章。

3. 区村企合***负责会议相关会务与会议记录、联审资料汇总归档，以及会议纪要和会议决定事项的跟踪落实等工作，并在联审会议结束后5个工作日内汇总、整理好相关资料并进行备案。

（五）上报市政府审批。

村企合作开发建设方案经区建设用地领导小组会议联审通过和区政府审批同意后，由区国土资源分局负责跟踪落实该留用地的土地挂牌出让前期工作，在30个工作日内拟定土地挂牌出让方案，按程序上报市政府审批。

第五章 招投标与合同签订

第十六条 依法公开招标选定合作开发企业。留用地村企合作开发建设方案经区政府批准及土地挂牌出让方案经市政府批准后，当地镇政府（街道办事处）应当指导、帮助村民委员会（或村民小组）与国土资源部门对接，将村（组）拟定的选择村企合作企业的招标条件委托书送国土资源部门，连同该留用地的土地挂牌出让方案一并委托公共资源交易机构进行公开挂牌和招标（即招标选定合作企业与土地出让挂牌“合二为一”同步进行），按照《中华人民共和国招标投标法》及其实施条例的有关规定选定合作企业。

本规定实施后，凡未经公共资源交易机构公开招投标，村民委员会（或村民小组）不得擅自与有意向合作的企业先行签订村企合作开发建设项目合同（协议）或者框架合同、意向合同（协议）等。

第十七条 区村企合作建管办可以委托法律服务机构代为起草村企合作开发项目的建设实施方案、选择合作企业招标条件委托书以及村企合作开发建设合同（示范文本），***进行合法性审查后，提供给有关村民委员会（或村民小组）根据各项目的实际情况参考使用。

区城乡规划建设局、区国土资源分局、区法制局和各镇政府（街道办事处）应当建立村企合作业务指导机制，指导、督促有关村民委员会（或村民小组）规范文书格式与合同条款内容，防范法律风险。

第十八条 经公开招标选定的合作企业与村民委员会（或村民小组）必须按照招标文件和投标文件设定的条件及合同示范文本拟定村企合作开发建设合同（协议），报镇政府（街道办事处）和区村企合作建管办审查同意后签订。合同签订后10日内，村民委员会（或村民小组）应当将正式合同文本及其相关附件材料报送所在地镇政府（街道办事处），由镇政府（街道办事处）***（区村企合作建管办）、区国土资源分局、区财政局、***备案。

合作开发建设项目总平面设计方案及其单体建筑设计方案经规划部门审批后，合作双方应当就村民委员会（或村民小组）可分得房产（住宅或商铺）的位置、朝向、层数、户型结构、装修标准、公共活动场地、公共绿化等相关事宜进行充分协商和明确，另行签订补充协议，并由村民委员会（或村民小组）在补充协议签订后10***（区村企合作建管办）和所在地镇政府（街道办事处）备案审查。

第六章 合同履行与保障措施

第十九条 留用地村企合作开发建设项目实施期间，镇政府（街道办事处）应当指导村民委员会（或村民小组）成立专门的项目建设监管小组，负责对合同签订与履行过程进行监督和检查，并定期公示和向村民会议（户代表会议）报告监督检查结果情况。

第二十条 区城乡规划建设局在办理《建筑工程施工许可证》时，合作开发企业应当提交村企合作双方签订的合同、补充协议及经双方签名盖章确认的其他相关资料。

第二十一条 区村企合作建管办应当及时将合作双方签订的合同和补充协议等有关资料报市房产登记部门备案，并加强与市房产登记部门的对接协调，以保障村民委员会（或村民小组）的合同权益能够如约得到实现。

第二十二条 合作开发企业应当在土地挂牌出让《成交确认书》签发之日起30日内，按照土地挂牌出让公告确定的挂牌交易金额（即土地出让金的60%）提交合作开发履约保证金，由项目所在地镇（街道）承担“三资”监管工作职责的机构负责接收和保管，以保障村企合作开发建设合同能够全面、顺利地履行和村民委员会（或村民小组）的合同权益能够如约得到实现。

合同履行过程中，项目所在地镇（街道）“三资”监管工作机构应当按照合同中约定归村民委员会（或村民小组）享有分配权的物业的建筑工程实际完成时间、进度和村企双方的共同申请，经现场查看核实后，按如下方式分期分批退回合作开发履约保证金给合作企业。

（一）村民委员会（或村民小组）分配物业占用的土地独立分割的，退回的时间与比例为：

1. 主体工程完成封顶后30日内，退回总额的30%；

2. 合作项目经综合验收合格，办妥村民委员会（或村民小组）可分配建筑物业的整体移交手续实际交付使用后30日内，退回总额的30%；

3. 合作项目办妥竣工验收备案手续，并办妥村民委员会（或村民小组）可分配建筑物业的分户房地产权证手续后30日内，退回总额的35%；

4. 余款5%作为工程质量保证金，待保修期满无质量问题后30日内，一次性退回。

（二）村民委员会（或村民小组）所分配的物业与合作开发企业的物业连成一体的，退回的时间与比例为：

1. 办妥村民委员会（或村民小组）可分配建筑物业的整体移交手续实际交付使用并且办妥村民委员会（或村民小组）可分配建筑物业的分户房地产权证手续后30日内，退回总额的95%；

2. 余款5%作为工程质量保证金，待保修期满无质量问题后30日内，一次性退回。

第七章 责任追究

第二十三条 村民委员会（或村民小组）在集体经济组织留用地使用和合作开发过程中有下列行为之一的，由区国土资源分局、区城乡规划建设局会同当地镇政府（街道办事处）责令限期整改或者纠正。拒不整改或者纠正，情节严重的，由纪检监察部门依法追究单位主要负责人和直接责任人的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

1.未经审批同意，擅自进行建设或者少批多建的；

2.未按规定程序组织召开村民会议或者户代表会议讨论表决并签名确认和公示，擅自制定留用地村企合作开发建设方案，与企业签订合作开发合同（或协议）的；

3.未经委托公共资源交易机构挂牌公开招标，私自决定合作企业或者先行与企业签订合同（或协议）的；

4.欺瞒群众，与合作开发企业串通在原方案或合同（协议）约定的基础上私自提高容积率或者不按本办法第三章规定的比例对新增面积部分的物业进行再分配，或者合同（协议）约定开发企业可以自行申请提高容积率而村民委员会（或村民小组）放弃享有新增加物业再分配的权利，损害群众或者集体利益的；

5.其他严重违反有关法律、法规、规章、政策和本规定的行为。

第二十四条 参与合作开发及工程建设的企业，有下列行为之一的，有关部门应当将其列入失信企业黑名单。凡惠城区的政府财政性资金工程项目、公益性工程项目和其它村企合作项目，限制列入黑名单的失信企业参加投标报名的资格：

1.与村民委员会（或村民小组）恶意串通，损害国家、集体或者群众利益的；

2.严重违约，致使合作开发合同或工程施工合同无法履行或者导致村民委员会（或村民小组）的合同权益不能实现的；

3.无发生不可抗力的法定事由而中途停止工程建设，致使村民委员会（或村民小组）的合同权益不能按期实现且超过合同履行期六个月以上的；

4.私自转让、转包、抵押、抵偿或者出售项目权益，致使村民委员会（或村民小组）的合同权益可能受损的；

5.法律、法规、规章和区级以上政府及其有关部门规定的其它失信行为。

第二十五条 政府有关部门及其工作人员违反本规定的，责令限期纠正，由纪检监察部门根据其情节轻重，依法 内容过长，仅展示头部和尾部部分文字预览，全文请查看图片预览。 、法律服务及日常监管等所需的工作经费，由区财政统筹安排解决。

第二十八条 农村集体经济组织留用地的清场责任，由该留用地的村民委员会（或村民小组）及其当地镇政府（街道办事处）负责。

本规定未明确的事项，依照法律法规规章和上级规范性文件的有关规定执行。

第二十九条 本规***负责解释。

第三十条 本规定自2016年3月1日起施行，有效期5年。2009年2月20日颁布实施的《惠城区农村自留工商和住宅建设用地使用管理暂行办法》（惠城府办〔2009〕5号）同时废止。

本规定施行前，村民委员会（或村民小组）已按原有程序与企业签订了相关合同但尚未实施的村企合作开发项目，符合《惠城区农村自留工商和住宅建设用地使用管理暂行办法》（惠城府办〔2009〕5号文）规定的原则、程序要求和物业分配比例，且按照《关于做好农村留用地村企合作项目合作登记备案有关工作的通知》（惠城国土资〔2015〕470号）要求在2015年11月15日前报送了相关合同给区政府备案并经审查确认的，继续沿用原有规定执行，给予过渡期解决，但原合作开发企业必须在2016年12月31日前启动实施。逾期未组织实施的，则按新规定执行。

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